第八章 土地经济评价解析.ppt

第八章 土地经济评价 第一节 土地经济评价概述 一、土地经济评价的内涵与目的 （一）土地经济评价的基本概念 1、土地经济评价的由来 土地潜力评价和土地适宜性评价都是土地自然评价，都偏重于土地的自然属性，因此也称为土地自然评价。在研究成果的实用价值方面存在一定的局限性。 根据土地经济学原理，只有在充分考虑物质、劳动力等投入情况下的土地生产率才可以作为衡量土地质量高低的真正尺度，土地经济评价就是依据这样的理论假设提出来的。 土地经济评价的基本思想，是在现实土地利用中，通过劳动与投入的耗费与提供产品或其它效益的对比关系来评定土地质量。即通过活劳动和物化劳动综合消耗所获得的土地的生产率或其它效益评定土地质量。 土地经济评价和土地自然评价差别: 1、后者着重研究土地自然属性对不同土地利用方式的潜力和适宜性大小；前者则不仅考虑土地所固有的自然属性的差异，而且要着重研究在等量劳动（包括活劳动和物化劳动）耗费下，土地的产出效果。 2、土地自然评价是反映各种土地利用方式的潜在能力或适宜性和适宜程度，而土地经济评价则主要展示土地利用方式的经济效果。 第一节 土地经济评价概述 2、土地经济评价的概念 第一，土地经济评价，是指用经济指标对土地的质量作出评价，其目的是为有效利用土地资源提供依据。这种观点强调两点：一是土地经济评价的对象是土地质量，它包括土地的经济属性和自然属性两个方面；二是在评价中采用经济指标，以这些指标表示土地质量的高低，即通过经济学原理使用经济指标来反映土地质量的高低。 其不足之处：一是评价对象不够明确，即究竟是全面、综合地评定土地质量，还是侧重于评定土地的经济属性？如果是前者，则应包括土地质量鉴定等土地自然质量评价的内容； 二是评价标准不够明确，是指经济效益指标，经济效果指标，还是经济分析指标? 三是评价内容不甚清楚。土地经济评价的内容可分为技术经济和社会经济两个方面。前者指经营性质和经营状况的评价；后者则包括区位条件、市场状况等方面的评价。上述土地经济评价的定义未能清楚地对此作出规定。 第一节 土地经济评价概述 第二，土地经济评价，是用经济可比指标对土地利用的投入－产出效果进行分析以评定土地质量，并确定土地利用的适宜性和经济可行性。是从经济学研究的角度对土地作出质量评价，明确提出用劳动耗费率与提供产品或其它效益的对比关系来进行土地质量的评定。 优点是通俗、直观，易被评价工作者所接受，目前为大多数土地经济评价所采用。 第一节 土地经济评价概述 （二）土地经济评价的类别 1、根据土地利用类型 分为农用土地经济评价和非农业土地经济评价 2、根据评价对象的性质 分为区域土地经济评价和项目土地经济评价。 第一节 土地经济评价概述 二、土地经济评价的理论基础 土地经济评价涉及到一系列经济理论，如生产力理论、区位理论、地租地价理论、市场供求理论等。 (一) 土地生产力理论 由于自然条件存在地区性差异，因而土地具有不同的生产率。在一定社会发展阶段，土地生产率也受劳动投入量大小的影响。土地经济评价可视为揭示在一定自然条件与社会经济条件下，不同土地的生产耗费量与提供产品量的对比关系。 对不同土地进行经济评价时，首先要研究和选择对当地土地生产率起主导作用的自然和经济因素，进而对诸因素进行量化（评分），估算各自然、经济因素与土地生产率之间的不同权重关系，然后用定性或定量方法进行土地经济级别的评定。从这个意义上说，土地经济评价就是对土地自然属性和经济属性的综合评定，并以在相同的劳动投入量的条件下，不同地块的生产率差异（或不同质量的地块及其投入和产出的比率）作为评定土地经济级别的标准。 第一节 土地经济评价概述 （二）土地区位理论 区位包括自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位。土地的区位条件不仅影响到土地的功能配置和利用布局，更主要的是影响到土地的使用价值和土地利用的收益水平，产生土地利用的级差收益。因此，在土地经济评价中必须考虑土地的区位条件和区位因素及其对土地经济效益的贡献。既要考虑一般的区位因素，还应考虑某些特殊的区位因素，主要是指影响土地收益的某些微观区位条件。 第一节 土地经济评价概述 （三）地租地价理论 土地的价值来源于它所提供的物质和非物质的收益，土地的收益是确定其价值的基础，而土地价格（地价）是土地价值的货币表现。土地估价，即地价的评定，就是根据土地质量的优劣、生产率的高低等来确定其价值或价格的经济评价。 土地存在级差地租，它是指土地的农产品的个别生产价格和