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房地产开发企业收入确认的条件及相关案例 (上海国家会计学院) 说明：这次属于实务研讨班，参会大约160人。由财政部会计司选中的八家事务所作主题发言，我所是其中一家。经主题发言后是会计司王处长点评，大家讨论。最终我所、浙江天建、上海上会的主题发言，又入围作为参选案例，由与会者在讨论有关内容。财政部将制定有关房地产开发企业收入确认的规定或指南。 我作为参会者，将主流观点，和一些较为典型案例整理发给大家，仅供参考。 现阶段，我们应按照现行会计规定执行，并遵守房地产开发的业务相关规定。 相关规定详见后附明细。 一、房地产开发企业主要业务类型 1、自行开发业务：从事房地产的开发及销售。 2、受托代建业务：根据建造合同，受托代建或开发房屋资产并销售。 3、合作开发业务：与其他开发商、其他无房地产开发经营权的单位土地方合作开发项目 ???遵守四个条件 A.《指南》特殊销售商品业务—房地产销售在确认收入时，还应考虑价款收回的可能性，估计价款不能收回的，不确认收入；已经收回部分价款的，只将收回的部分确认为收入。 B.《指南》分期收款销售 在分期收款销售方式下，企业通常应按照合同约定的收款日期分期确认销售收入. (2)《建造合同准则》指南－股份公司施行 “建造合同的特征主要表现在： 先有买主（即客户），后有标底（即资产）；建造资产的造价在签订合同时已 经确定； 资产的建设期长，一般都要跨越一个会计年度，有的长达数年； 所建造的资产体积大，造价高； 建造合同一般为不可取消的合同 ” 前提：该项建造合同的结果能够可靠地估计 采用完工百分比法确认合同收入 2、企业会计制度 第85条的四个条件 第97条：房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定，按照销售商品收入的确认原则执行；如果符合建造合同的条件，…按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。 “主营业务收入”科目核算规定，房地产的法定所有权转移给买方，通常表明其所有权上的主要风险和报酬也已转移，企业应确认销售收入。 3、房地产开发企业会计制度 转让、销售土地和商品房，在已经移交，并将发票结算帐单提交买主时确认; 代建的房屋和工程，在竣工验收，办妥财产交接手续，并已将工程价款结算帐单提交委托单位时确认; 采取分期收款销售办法的，可按合同规定的收款时间分次确认; 出租开发产品，应在出租合同（或协议）规定日期收取租金后作为收入实现 4、《?房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定 房地产开发企业之间签订项目开发合同、合资开发项目，暂按如下规定处理：．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目开发产品的，主办企业收到投资各方开发资金作应付账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业按合同规定分配投资各方项目开发产品，应按实际成本冲转开发产品及相应的应付账款。投资各方对分回的开发产品应及时作为存货管理。项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利润的，主办企业收到投资各方开发资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业对外出售项目开发产品，应将预收账款转为营业收入，并相应结转营业成本。项目利润形成后，按合同规定分配项目利润。房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同，合同中规定按各方出资比例分配项目开发产品的，房地产开发企业收到出资各方资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业按合同规定分配出资各方项目开发产品，应按合同规定的转让价格计入营业收入，并相应冲转预收账款，结转营业成本。合同中规定按各方出资比例分配项目利润的，主办企业收到投资各方开发资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业对外出售项目开发产品，应将预收账款转为营业收入，并相应结转营业成本。项目利润形成后，按合同规定分配项目利润。房地产开发企业出资与土地方合作开发项目，按照法律、法规的规定，应办理土地使用权过户登记手续。需调整土地使用权出让金的，按照调整后的土地使用权出让金计入开发成本；不需支付土地使用权出让金的，按照合同、协议约定的价值计入开发成本。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业分配合作方开发产品，按照合同、协议约定的价值计入营业收入，并相应结转营业成本。房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程，不需办理土地使用权过房户登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后，应按照委托方确认的结算价款，计入营业收入，并结转代建工程相关成本。房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。2002）53号—中注协技援公告第4号，援引了准则的四个条件 三、房地产开发企业的收入确认条件 (一)