第三节房地产可行性研究分析.ppt

通过财务评价基本报表，可以计算反映项目盈利能力的主要财务评价指标，如财务净现值、财务内部收益率等。 财务评价基本报表一般包括： 现金流量表 1 损益表 2 资金来源与运用表 3 项目投资现金流量表 项目资本金现金流量表 财务评价基本报表的编制 财务分析 基本报表 财务评价指标 静态指标 动态指标 财务盈利 能力分析 项目投资 现金流量表 投资回收期 投资回收期 财务净现值 财务内部收益率 项目资本金 现金流量表 　 投资回收期 财务净现值 财务内部收益率 损益表 投资利润率 投资利税率 资本金利润率 　 　 　 清偿能力分析 资金来源与 运用表 借款偿还期 　 财务分析及评价指标的对应关系 4 房地产开发不确定性分析 投资的主要风险因素 不确定性分析的方法 投资的不确定性分析 风险对策 一 、房地产项目不确定性分析 定义：分析不确定性因素（风险因素）对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。 意义： 可以帮助开发商根据投资风险确定合理的收益水平，提出控制风险的方案，对风险进行防范和控制。 二、投资的主要风险因素 1、原因： 市场风险 经营风险 利率风险 政策风险 其它风险 2、不确定性分析具体因素： 土地费用：占总投资比例较多，区位、获得方式、政策都影响地价 建筑安装工程费用：占总投资比例很多，原材料几个、工期、等都影响造价 租售价格:为房地产开发主要收入，受社会、经济、供求、竞争等影响 开发期与租售期:工期影响贷款等 建筑物容积率及相关设计参数：影响收入、成本 资本化率： 贷款利率：影响房地产市场、供给、需求、价格等 三、不确定性分析的方法 1、敏感性分析：分析和预测发项目的不确定性因素发生变化时，对项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期等）影响的敏感程度。 确定项目评价经济指标：净现值 确定不确定因素可能变动范围：价格、成本等 计算不确定因素变动对经济指标的影响 通过经济指标的变动作分析：可能性和应变策略 2、概率分析：可根据各种影响因素的概率分布，来分析开发项目在风险条件下获利的可能性的大小。（决策树法） 3、盈亏平衡分析法：通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。各种不确定因素（如投资、成本、销售量、产品价格、项目寿命期等）的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会影响方案的取舍。 盈亏平衡分析的目的就是找出这种临界值，即盈亏平衡点(BEP)，判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，为决策提供依据。 ?????盈亏平衡点越低，说明项目盈利的可能性越大，亏损的可能性越小，因而项目有较大的抗经营风险能力。因为盈亏平衡分析是分析产量(销量)、成本与利润的关系，所以称量本利分析。 4、临界点分析： 最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率（预测） 最高土地取得价格 最高建筑安装费 对项目利润的影响，从而确定项目抗风险能力。 降低、控制成本 促进销售 保证质量 缩短工期 提高资金周转率 四、风险对策 可行性研究报告写作要点 1、项目概况：结论和建议 2、市场调查与预测 3、规划设计方案的选择：经营决策方向 4、项目开发经营周期的确定：项目实施计划 5、项目投资估算：成本分析 6、项目收入的估算：销售、出租收入预测 7、投资计划与资金筹措计划：画出经营期现金流量图，安排筹资计划 8、经济评价：经济可行性（净现值法） 9、不确定性分析：风险预测和规避对策 10、结论与建议：可行性与否和建议 作业 各小组完成跟进项目的可行性研究报告中经济分析内容 welcome 参考书目 1 叶剑平.房地产经营与管理. 第1版.北京：中国农业出版社，2002 2 申立银 房地产经营与管理. 第2版.北京：中国计划出版社，2002 3 刘亚臣. 房地产经营管理.第1版.大连：大连理工大学出版社，2004 4 张建坤.房地产开发与管理.第1版.南京：东南大学出版社，2006 5 中国物业管理协会.物业经营管理.第1版.北京：中国建筑工业出版社，2006 6 楼江.房地产市场营销理论与实务.第1版.北京：统计大学出版社，2005 7 王新军.房地产经营与管理.第1版.北京：复旦大学出版社，2005 8 余源鹏.房地产实战促销300例.第1版.北京：中国建筑工业出版社，2005 相关网站 （游奥网） /（中国培训师大联盟） /（奥州管理） /（中国房地产信息网） /（焦点房地产网） /（房地产天下网） /（中国房地产咨询网） /（中国房地产报） /（中国住宅与房地产信息网） /（房地产法律服务网） 第三节 房地产可行性研究 主 要 内 容