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2011年哈尔滨商品房市场年报 原子数据中心 2012年1月17日目录 事件篇 4 一、“新国八条” 出台，调控力度全面升级 4 二、中央推进房产税改革，沪渝率先试点 4 三、货币政策持续收紧，影响房地产供需双方 5 四、千万套保障房全部开工，后续建设任重道远 6 五、全国房价下行闸门开启， 楼市转向买方市场 6 六、房企阵营分化，“卖身潮”“并购潮”初现 7 七、地产行业进入寒冬期，瓦解高利贷格局 8 八、哈尔滨出台地方版房地产调控细则 9 九、品牌房企进驻哈尔滨，颠覆本土房地产经营理念 9 十、哈尔滨市新区地产市场转“冷”，成交急速放缓 10 背景篇 12 一、政策环境分析 12 行政政策： 12 金融政策 15 财政政策 17 土地政策 18 保障房政策 20 市场篇 23 一、土地市场 23 1、2011年土地供应 23 2、2011年土地成交 25 二、商品房市场 29 1、2011年商品房供应状况 29 2、2011年商品房成交状况 31 三、年度市场总结 36 媒体篇 37 一、年度媒体广告总结 37 二、媒体投放分析 39 三、项目投放分析 40 四、广告投入排名TOP10 42 五、年度营销策略分析 44 预测篇 45 一、政策走势 45 二、供需走势 47 三、产品、营销走势 49 四、价格走势 50 事件篇 一、“新国八条” 出台，调控力度全面升级 事件内容： 2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，随后国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，要求进一步调控房地产市场，落实地方政府责任，加大保障性安居工程建设力度，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提至60%，各地须从严实施差别化住房信贷政策；明确要求36个直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高上涨过快城市出台限购措施，已出台城市跟进完善。 “国八条”出台之后，所有调控要求范围内的城市均先后出台了相关细则，其中以北京最为严厉。7月，限购范围进一步扩大。截至年末，限购城市接近50个。同时，北京、上海、青岛等25个城市表态明年继续实行楼市限购令。 事件评述： “新国八条”确定了全年房地产调控基调，同时也拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕。相比2010年的调控政策，本次调控政策所涉及的限购、问责等行政手段及金融税收等经济手段全面升级和深化，彰显了政府调控的决心。 本次调控除了继续收紧信贷政策外，还将限购、限贷等调控政策的涉及范围进一步扩大。同时明确要求各地政府制定房价调控目标，并首次提出问责制。 从效果来看，中央政府冷却楼市的努力已取得一定的效果，目前投机性需求基本得到抑制，近几个月全国商品房销售面积大幅下降。受此影响，房价上涨过快势头也得到遏制，部分房价上涨过快的城市房价开始松动。但调控效果还不够明显，部分城市房价过高的状况仍未改变，促使房价反弹的因素依然存在。 二、中央推进房产税改革，沪渝率先试点 事件内容： 2011年1月28日，备受各界关注的房产税试点终于有了实质进展：国务院高调宣布，同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点。 事件评述： 房产税试点，开辟了楼市调控新思路。2011年征收房产税的主要目的是为配合房地产调控，引导合理住房消费，抑制投资投机需求。目前出台的两版房产税方案并不十分严格，税基和税率都不高，且只向多套（二套及以上）和独栋、高档住宅（豪宅、公寓和别墅）开征，而对于大多数普通住宅是免征的。因此房产税的开征对抑制房价的效果有限，远不及限购、限贷等政策。 但限购、限贷等政策具有较强的行政色彩，为短期性政策。而房产税在国家合理征收税种范畴内，为长期性政策，因此其对中国楼市的影响时间势必将更长。房产税可调节财富分配，增加地方直接税源，可减少地方政府对新增土地收益的过度依赖。因此可以预见，未来限购或将由“房产税+个人住房信息系统”替代。 但从当前形势来看，房产税还不具备在全国范围内全面征收的条件，预计下一步国家将重点推进全国房产信息的联网和相关法律法规的建设，并制定和细化征收标准等，为房产税全面征收扫清障碍。 三、货币政策持续收紧，影响房地产供需双方 事件内容： 2011年全年，中国人民银行连续加息3次，至此,5年期以上的基准利率达到7.05%。此外，2011年全年，央行连续5次提高存款准备金率，至此，大型金融机构存款准备金率达到21.5％。 中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 事件评述： 2011年，央行多次加息和调整存款准备金率，货币政策持续收紧，对房地产行业影响巨大。 在调控和货币政策持续收紧的叠加影响下， 多次加息、取消首套购房优惠利率及上调首套购房利