第4章_前期物业管理祥解.ppt

三、编写物管投标书应注意的问题 1 填写无遗漏 2 不得任意修改填写内容 3 不能改变标书的格式 4 计算数字必须准确无误 5 报价合理 四 、物管投标策略和技巧 （一）原则 1）集中实力、重点突破 2）客观分析、趋利避险 3）合理估算标价 4） 加强调查，了解市场 (二) 标价估算技巧 估算过程 资料收集 标价估算 标价调整 1 资料收集 1) 编制疑问清单 2) 确定分包清单 3) 获取信息，澄清问题 直接与招标方联系 b) 现场考察 c) 参加澄清问题会议 2 标价估算 询价多比较 询价： 即寻找物业管理服务中所需设备的报价 列出工作量及资金计划表 3 标价调整 单价调整 ：价格类比 加价调整 ：管理费、利润、风险 加价的原则 A) 在各项特殊服务上具有较大优势时，投标可稍微提高报价。 B) 当竞争者较少且自身竞争优势较大，可适当增加加价幅度。 C) 同一项目报价，如估计以后市场需求会上升的项目，单价可适当提高。 五、物管招投标中存在的问题 开发商刻意规避法规 假招标 地方保护主义严重 行业不正之风泛滥 案例：华达物业管理公司参加了一个住宅项目的物业管理服务投标活动。投标满分为100分，实际评标结果如下表： 企业名称 评委打分 评委l 评委2 评委3 评委4 评委5 平均分数 华达 65 69 70 63 73 68 创业 7l 73 69 76 78 73.4 欣维 82 78 76 77 86 79.8 评委们对华达物业管理公司的综合评价为：对公建项目管理较有经验，在现有管理项目中没有住宅类项目，对住宅项目的管理经验不足。请问：如何评价华达物业管理公司的这次投标活动? ①华达公司在住宅小区物业管理方面经验不足，而决定参加此次投标活动，在决策定位方面只能起到练兵的作用。 ②从评分表可以看出，华达公司得分最低，说明其在决定参加投标前可能对其竞争对手研究不够。 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 * 开发建设单位(开发商)物业产权未转移或未完全转移； 现售:前30日完成招投标； 预售：在商品房预售许可证之前完成招投标； 非出售的新建物业项目：应在交付使用前90日完成早投标。 全体业主或业主大会 选聘物业服务企业的决定权在业主大会而不是业主委员会 其他物业所有权人 (产权人为一个或几个时，如企业办公楼) 主要有 公开招标 邀请招标 协议招标 五、物管项目的招标方式 1 公开招标: 又称“无限竞争性招标” 特点：竞争的充分性 招标公告 通过报刊、广播、电视等发表招标广告或通告，够条件均可参加。 招标人通过媒体向社会公开发布公告，邀请所有符合投标基本条件且愿意参加投标的物业服务企业参加的招标方式。 招标有较大的选择范围，但是招标时间长，资金成本高 2 邀请招标:又称“有限竞争性招标” 特点：招标对象是特定法人 邀请书 被邀请单位的数目通常在3—8个 以投标邀请书的方式向预先选择的有能力承担的物业企业发出招标邀请，参与竞标。 成本较低，可保证投标企业的资质和经验；但是邀请招标可能会漏掉一些具有较强竞争力的企业。 3 议标 特点： 协商谈判 当投标人少于3个或住宅规模较小的，经批准，可用议标； 适用： A 物业的使用在保密或安全方面有特别要求的。 如军事基地 B 捐款建设，并明确要求采取议标方式的。 物业服务招标 物业服务招标是指开发商、业主或其他产权人等物业服务市场主体通过编制和公开符合其服务要求和标准的招标文件，向社会招聘，并采取一定的方法进行分析和判断，最终确定最佳的物业服务企业并与之订立前期物业合同或物业服务合同的过程。 第五节 物管招标程序和招标文件的书写 一、物业管理招标的程序 （一）招标准备阶段决定进行招标到正式对外发布招标公告之前 1 成立招标机构 2 编制招标文件 3 制定标底（绝密） 主要职责：拟定招标章程和招标文件； 组织投标；评标和定标;签订物管合同。 成立招标机构: 成立途径：自行