不动产预告登记制度的分析研究.pdfVIP

摘要 不动产预告登记制度发端于普鲁士法，完善和成熟于德国民法。它是大陆 法系国家为了保证不动产登记能够反映不动产的真实权利状态而创设的保障制 度。一般而言，不动产预告登记是为了保全关于不动产物权的请求权而将此权 利进行的登记。其本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登 记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具 有排他的物权效力，以至将来只发生请求权所期待的法律结果。 不动产预告登记制度是债权物权化现象的表现形式之一，是现实生活中出现 了需要特殊保护的债权，法律予以认可的结果。不动产预告登记制度既体现了 市场经济条件下保护弱者的价值取向，又体现了国家建立和维护政府信用、社 会信用和商业信用的强烈愿望。因此，世界上许多国家和地区都建立了预告登 记制度，例如德国、Fl本、奥地利和我国台湾地区等。而我国的法律现状是令 人担忧的，至今还尚未建立起完善的不动产预告登记体系，立法的滞后无法满 足现实的迫切需要。因此，我国必须加快立法步伐，尽快设立不动产预告登记 制度。当然，这也需要理论上的进一步探究。本文借鉴国际立法，结合我国经 济发展和立法现状，从以下几个方面对预告登记制度进行了粗浅的探讨：其一， 关于预告登记的性质。笔者认为预告登记的性质是使被登记的请求权具有物权 的某些效力。纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该请求权内容相同的不 动产物权的处分行为，具有排他的效力，以确保将来只发生该请求权所期待的 法律结果。其二，关于预告登记的适用范围。笔者认为，预告登记应适用于下 列情形：(1)不动产物权的设定、移转、变更或消灭的请求权；(2)附条件或 者附期限的不动产物权请求权；(3)有关的特殊不动产物权，如建筑工程承包 人的优先受偿权、优先购买权等。其三，关于预告登记的法律效力。笔者认为 我国未来的民事立法应规定如下预告登记的效力：权利保全效力、权利顺位保 全效力和破产保护效力。其四，关于预告登记向本登记的推进。笔者认为只要 办理预告登记，且在法定期限内办理了本登记，本登记的效力自然应该溯及到 预告登记做成之时。其五，关于建立预告登记机关的责任赔偿制度。笔者认为 不动产登记机关应该就其登记不慎而给权利人带来的经济损失予以赔偿。笔者 摘要 希望通过本文能够对我国的不动产登记制度研究以及立法实践贡献菲薄之力。 关键词：不动产预告登记登记备案排他效力 II ——． 垒!!塑璺 Abstract The ofCaution thelaw Registrationoriginatesof intheCivillawofGermany．Inordertoassurethe ofthe factiCity of RegistrationRealEstate，thecountriesofthe ofeivi1 law system establishthe ofCaution． Registration Generallyspeaking，the ofCautioniS RegiStration orderto the oftherealestate protectrequest variation．It’Sinnatecharacteris to the give some request effecti