《房地开发流程图（二零一六年0816管理）》.docVIP

实际操作：很多地方的国土部门出让土地不考虑规划，直接就整块出让了，然后办商住用地土地使用权证。受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是否规划，反正开发商的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定 规范操作：一块地必须由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证之后才能领取土地使用权证。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，在土地证上载明土地用途及年限 说明：由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明） 土地证 说明：由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据 建设用地规划许可证 说明：由规划部门颁发，为确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求、小户型比例限制要求在这个批复里体现出来 规划要点批复 实际操作：从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。 说明：施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。 施工许可证 说明：按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标。但在某些大城市，无论什么企业施工，都必须做招投标。 监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致。监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，发一个监理审查意见。通过了就是下一步施工许可证。 施工招投标、监理报建 实际操作：但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。 说明：质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。 质量监督、安全监督 说明：很多城市，几乎没怎么管这两样东西：淤泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。 淤泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可 说明：领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。 施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后 节能审查、施工图审查 实际操作：委托消防施工企业代理报建。因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。 说明：消防审查，很多都是非常官僚的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。 人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以停车位，但这部分不能发产权证。因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。 消防和人防专项审查 实际操作：子母车位，根本停不进去车的转角位也放个车位等等。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，就宣称我这里要做立体机械停车位，都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的 规范操作：我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。车位不够，基本上都别想通过单体审查。 说明：规划部门对单体设计的审查也非常严格，但相对于总平面规划比较容易一点。单体设计是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。关键是落实各空间的大小尺寸。这个阶段最麻烦的是车位。 审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。 单体审查、建筑工程规划许可证 说明：规划部门的专业审查内容之一，非常的专业。管线综合包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区。排水许可证由市政部门发的，专门针对小区的排水。 管线综合审查排水许可证 说明：各地的叫法不一样，比较多的叫“修建性详细规划审查”。就是审查的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高、多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距多少，总容积率多大，建筑密度多少，进出小区的道路安排，是不是符合消防规范。以上很多指标可以钻营。审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，要和规划部门反复修改，才能通得过。 总平面审查 说明：规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线 消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。