大湖村项目战略建议资料.ppt

大湖村项目营销思路企划;公司情况介绍;引言：;;【观点】;第一个话题 ： 销 售 力 ;【销售力】;一个房地产项目的 销售力攻略 四大招式 指的是: ;产;【破.译.产.品.力.基.因】 这些因素不能割裂起来单独分析， 而是必须整合起来才能发挥最大的作用。;【区位篇】;产 品 力 基 因 区 位;;——聊城未来楼盘最大的秀场！ 开发区是聊城楼盘代表性的一个区域，市场供应量近达几百万平方米，不仅楼盘林立，而且在档次、价位上差异化也极为严重。 ２０14年开发区的竞争一度成为聊城楼市的焦点。 因为有了星光城市广场、当代国际广场的商业总部行政办公中心，聊城大学，开发区才变得珍贵； 因为有了开发区，新城区才有了生活。 随着时间的推移，将会有越来越多的中高档项目扎堆儿。 ;市场属性：;? 市场类型 ;？;在典型的竞争市场背景下， 我们并注重设计适用于竞争性市场的 针对性或区隔性策略。 需要足够的差异化来区隔定位， 需要足够的眼球来吸引关注， 需要足够的态度来发表声明， 需要足够的姿态来表明不同， 需要足够的武器参与竞争， 需要足够的形象来提升品质， 更需要足够明确的利益来引导和刺激消费。;定位; ;站在市场营销的角度 来换一种说法:;定位就是：让你想要找的人 来找你！;;社区的“生活方式属性”： 风格性、个性品味， 相对便利协调的交通路网和条件 一定规模的体量 舒适程度高，品质感强 配套齐全 绿化环境优美 价格追求“物有所值” ;社区的“生活方式属性” （√ ？ ） 风格性、个性品味， （ √ ） 相对便利协调的交通路网和条件 （ √ ） 一定规模的体量 （ √ ） 舒适程度高，品质感强 （ √ ？） 配套齐全 （ √ ？） 绿化环境优美 （ √ ？ ） 价格追求“物有所值” （ √ ） ;在北京的三里屯，有各种各样的图书馆、书吧等，有一家与众不同的店，名叫“Demeter”气味图书馆的店铺，它不是卖图书的地方，而是出售气味的地方。在这里，只要你用心去寻找，就可以找到一个属于你的记忆的味道…… 味道才能让时间短暂的停止回到当初那样真实的场景里 ;“气味图书馆”源自“Demeter”这个品牌香水。两个好玩的大男生Christopher Brosius和Christopher Gable，他们拥有一座收集了800多种香味的香味图书馆，立志要以“串连香味与记忆”的方式来调制香水。 DEMETER在2000年荣获香水大奖FiFi Awards颁发最具创意香氛 。 他们颠覆了人们对香水的看法，用来自于生活之中的灵感创作出来的香水，它能帮你找回遗忘已久的嗅觉记忆。 每一种气味都是一种独特的回忆…;比如说，玫瑰花香味，会想起初恋的味道; 闻到柴烟味会特别怀恋家里的味道; 闻到树香，能勾引起人们小时的无忧无虑的回忆; 淡淡的甜酒的味道，是一种迷人的味道，易引发人们对美好的向往; 樱花的香味，是一种香味慢慢缠绕着你的感觉，仿佛满园芬芳…;因此，对于我们见多识广的客群来说，对视觉轰炸已接近麻木，从这种意义上说，气味是更能打动他们的一种新方式; 所以，我们为客户定制十种有香味的房子：;市场：调控政策不利，片区认识不高;案名：利元 · 莲湖半岛;定位语：;情感沟通：;备选案名;气味营销包装;1、园林建议，减少草的数量，多种各种有香味的花、树。 如 香樟树（气味浓香）， 桂花（香甜）， 丁香花（芳香）， 茉莉花（淡雅）， 玫瑰花（热烈激情）等;2、在每个房子门口上，专门安装一个透明的精致的香味储藏箱，让每家每户都散着出属于他们的香味。 ;3、气味物料设计： A，设计5种香味类型楼书，请客群根据自已的心仪的香味去挑选。 B，楼书、产品手册等内附送花种、花标本或香囊;4、开盘售楼部香味包装 A, 设计气味收藏馆，让客户在这里重拾熟悉的味道，让独特的香味，唤醒他们曾经的记忆和感动。 B,气味样板间。 C,置业顾客喷酒不同的香水，置业顾问名字并以香水的名字命名，如香耐儿。 D,礼品：高档的香水瓶（VIP客户）;开盘活动：闻香识女人 目的：气味营销，引发人们对项目的关注 时间：开盘当天 地点：售楼部现场 活动：现场请四到五对恋人或伴侣共同参与活动，男女分成两排，把男生或女生的眼睛用布蒙上，通过闻异性的气味辨别出自已的异性。奖品：品牌香水;开盘活动：品味莲香 目的：气味营销，引发人们对项目的关注 时间：开盘当天 地点：售楼部现场 活动：现场准备各种香味的鲜花，请客户用布蒙上眼睛，通过闻花香的气味辨别出鲜花的品种，并谈谈对此种味道的感受。 奖品：小瓶香水（或鲜花）;怎么做？ 需要重新梳理。 对于私营企业主、政府公务员、新富群体来说，