成都保利国际广场-市场研究及初步定位建议报告1＂.ppt

64 成都甲级写字楼 — 未来5年供应 截止2014年年底，成都甲级写字楼市场存量将达到2,183,254㎡。 2010年新增供应集中在人民南路区域。 天府新城区域甲级写字楼江将在2012-2014年达到供应高峰。 856,645 1,113,085 1,550,254 1,833,254 2,183,254 188,950 2009年 256,440 2010年 188,000 2011年 249,169 2012年 283,000 2013年 350,000 2014年 单位：㎡ 1,301,085 新增供应 市场存量 65 成都市未来写字楼硬件发展趋势 指标 顶级 甲级 在建项目 超过20,000㎡ 60,000-70,000㎡ 2.7-2.8m 1,800-2,000 4,500-5,000 与其他物业共用，不能满足后期使用 中央空调(具体指标未定) 2.7m 1,000-1,500㎡ 小于5,000㎡ 180㎡/车位 新风量不小于40m3/人/H 单栋写字楼面积 超过50,000㎡ 2.7m 1,500-2,000㎡ 小于4,000㎡ 150㎡/车位 新风量不小于50m3/人/H 净高 单层面积 电梯服务面积 车位配置 空调配置 成都未来供应甲级写字楼多为知名开发商开发，其带来的先进理念使得成都未来写字楼硬件配置水准越 来越高， 租户在选择写字楼时不只在注重办公区域的选择，还对办公舒适度提出了更高的要求，如层高、电梯配 比、空调等。 结论： 未来甲级写字楼市场竞争激烈，对写字楼硬件要求越来越高，项目后期打造中需注意对硬件配 置的需求。 66 目录 项目宏观背景研究 成都房地产市场研究 项目研究 项目初步定位 1 2 3 4 3.1 3.2 3.3 3.4 67 项目研究 项目地块现状分析 区域发展背景分析 区域竞争市场研究 区域市场环境总结 68 能见度及景观 交通/可及性 周边环境分析 项目指标 项目北面为规划的圣保高 尔夫球场，未来景观度、 可视性较好。 项目东面紧邻地铁OCC 大楼。 项目南边主要为规划办公 区，华西证劵、东方希望 等项目均分布于此。 项目西面规划商业用地。 目前指标不明确。 项目300m地标建筑，各方位具有很好的展示性。 按照政府规划，项目周边将出现高层建筑集群，将成为天府新城的标志区域。 69 地铁出口 能见度及景观 交通/可及性 周边环境分析 项目指标 天 府 大 道 站 华 路 会 展 项目交通可及性较强，通过站华路和天府大道 两条主干道均能顺利到达本项目。 绕城高速 盛锦一街 本项目 设立明显标识点 70 能见度及景观 交通/可及性 周边环境分析 项目指标 区域内地块大多处于项目前 期规划中，除了分布有凤凰 城、中海兰亭等中高档住 宅，还有大量的企业总部基 地聚集在此区域。 大源组团将被打造成金融后 援服务中心。 周边商业用地及住宅用地较 多，未来人口居住密度较 大，商务氛围较浓。 本项目 71 项目周边除了地铁OCC、四川广电 大楼外，都处于待开发土地。 项目地块目前为成都出口加工区的 工业厂房及空地。 项目西侧紧邻大源居住配套区，目 前华润凤凰城、中海兰亭等项目将 于年底交房。 区域内居住、商务氛围形成还需时 日。 能见度及景观 交通/可及性 周边环境分析 项目指标 72 能见度及景观 交通/可及性 周边环境分析 项目指标 备注： 为配合本项目开发，政府另外规划199.4281亩住宅用地作为配套，具体指标详见下页，此次报告研究对象 以及后期财务测算对象为大源商务商业核心区域内A1、A2地块。 所有测算指标均由保利集团提供。 大源商务商业核心区域内A1、A2地块 规划建设净用地面积：约121,413.69㎡(182.1205亩) 其中A1地块面积约32,203.57㎡、A2地块面积约89,210.12㎡ 代征地面积约：14,091.14㎡(21.1367亩) 土地性质：商业金融用地 A1地块 容积率：不大于4.8 建筑密度：不大于35% 规划建筑限高：300米 A2地块 容积率：不大于0.6 建筑密度：不大于21% 73 能见度及景观 交通/可及性 周边环境分析 项目指标 配套住宅地块位置：瞻远西三街以南，荣华南路以西，拓新西 三街以北，西以栏杆堰西侧规划16米道路为界 规划净用地面积：约132,952.10㎡ (199.4281亩) 土地性质