大成国际写字楼提案.ppt

Ⅰ 市场研究 Ⅴ 项目招商定位与策略 第一部分 招 商 目 的 一、打造地区性有10年领先优势的五星级国际MALL 主力店建议 二、业种布局 一期招商 A区 F-1 — F5 百货主力店 B区 F1 — F5 主题店 F-1 F1－ F4国际MALL购物中心 莱尔斯丹、康莉、安玛莉、蜜丝罗妮、百丽、FED、天美意、思加图、星期六 重点品牌：淑女屋、U2、G2000、佛罗伦、百图、自由鸟、衣恋、  ESPRIT、VEROMODE、ONLY、艾格、FION、帕佳图 少淑女装、职业女装、成熟女装、女性内衣、女子会所、西餐咖啡 F5 国际会议厅 F6－ F23 商务写字楼 B区 F1 — F5 方案一：（全部引进大型主力店） 考虑的因素： 大型主力店的进驻要求开发商完成包括中央空调、电梯、二次装修的全部施工。 租金水平低，且有1-2年的免租期。 方案二：（直接引进单个供应商） 每个商户进场费3000-5000元； 著名品牌化妆品采用联营方式合作，月结货款。 服装、服饰类商品基本采用租赁方式合作，由商场统一 申请地税缴纳金额，每月分摊到各商户承担。统一收银， 半月结算，扣除租金。 每月按销售额的2%提取广告和管理费用。 租金标准 方案对比： Ⅵ 项目销售定位与策略 第一部分 项目简介 第二部分 营销策略 本项目是复合型商务项目： [大成国际] 我们将项目分为二个环节进行销售： 写字楼部分定价说明： 销售策略： 竞争策略分析 项目销售策略分析表： 我们的观点： 我们的建议： 1、商铺部分：采用产权式商铺进行销售 2、写字楼部分： 销售价格： 1、商铺部分 2、 写字楼部分： 我们拿出8——17楼作为写字楼用途 项目总体销售统计： 销售阶段及周期划分 第四部分 辅助销售模式组合 销售支付策略组合 一、项目营运策略建议 二、项目物业管理策略建议 一、工地形象包装要求 二、项目招商销售中心建议 具体位置详见下图： 三、项目招商销售其他要求 前期热炒“商场开业”，推广重心为商业裙楼； 中期开始系列节日促销活动并启动定向外销宣 传，后期（2006年上半年）推广重点为产权式酒店。 六）商场开业及项目销售后期 （2005.12.18-2006.4.28） 1．推广核心： 强打“熟铺”牌 大打促销牌 开打外销牌 2．推广内容： 投资“五星级国际MALL”，享受更多假日 3．推广攻击： 第一波：商场开业整版套红报纸硬广，同时传递“加推珍藏单位”信息； 启动纸媒整版硬广，定向乌鲁木齐等周边地区销售。 第二波：元旦期间传递加推“最后珍藏单位”信息并优惠促销各业态尾盘； 第三波： Ⅸ 项目营运策略建议 1．选择具有MALL商业营运理念的专业公司合作 MALL商业营运理念形成项目商业突破： 为项目商业成长预留发展空间 为项目商业管理带来成熟模式 为项目商业开发提升附加价值 2．将项目经营模式突破，不断谋求业态创新 经营是动态的过程，在不断的演变和发展。 只有新的商业业态才能够保持项目的持续竞争力， 保持项目整体形象、品质、功能。 3．兼顾投资者、经营者、消费者三方权益 可持续性发展的商业项目必须要创造合作各 方共赢局面。 1.“缘定百万富翁”开盘活动启动； 2.“产权式商铺”概念炒作启动； 3.二级与三级市场联动营销启动； 4.大众媒体广告集中轰炸。 二）第二阶段：商业裙楼公开发售及招商期 1.“定制式行政OFFICE”概念炒作启动； 2.多渠道创新营销活动启动； 3.直效营销推广启动； 4.招商与销售的联动促销启动； 5.大众媒体投资实效广告组合宣传。 三）第三阶段：写字楼开盘及商铺续销期 1. “11+1”投资模式启动； 2 “大成国际”宣传联动； 3.夹报、DM直效营销全面覆盖。 四）第四阶段：商铺、写字楼续销期 1.“大成国际旅游节”系列活动启动； 2.定向外销（针对乌鲁木齐及周边地区）启动； 3.老业主带新客户的奖励与优惠启动。 4.商场开业与商铺销售联动。 五）第五阶段：商铺、写字楼尾盘期 Ⅷ 广告推广策略 第一部分 媒体策略 五星级国际假日MALL 起步，就与世界同步 世界级的超凡实力：闻名于世的均瑶集团，雄财大略，实力超群。 钻石级的卓越地段：国际水电旅游城核心地段，紧邻火车站 国际级的品牌商家：与屈臣氏等世界名牌一起发展，赢领世界 五星级的全新业态：世界级业态“假日MALL”今天投资明天度假 地标级的显赫形象：三峡大坝水瀑造型，世界水电名城地标与名片。 世界级的锦绣前景：国际旅游节永久会