地产投资管理体系详解.ppt

谢谢！ * * * * * * * * * 1. 国内地产企业通行的地块获取方式 1.股权收购 2.招拍挂 3.土地合作（企业与企业、政府与企业） 4.一、二级联动 5.概念地产（旅游、公园、酒店、商业等配开发用地） 6.利用品牌优势，在三四线城市圈地 7.以上方式的组合运用 2. 各种方式组合运用效果 1.同产品线不同地域的运用 （如：天街系的产生（重庆）——发展（成都） ——升级（北京）——复制（全国）） 2.同城不同项目的运用 （如：江与城（中外合作）— 西城天街（股权收购） ——紫都城（勾地）—时代天街（招拍挂）） 3.同一项目不同阶段的运用 （如龙湖云南玉溪1781亩（4.4亿元）项目 ：集合度假酒店、风情商业街以及养生中心在内的生态旅游地产（前期概念勾地）—— 土地整治阶段和出让（中期一二级联动）——再拿新地（后期利用品牌，在三四线城市圈地） 3. 企业前期土地谈判的方式及阶段性成果 方式： 1.与平台公司谈判 2.与政府谈判（含管委会、开发区等） 3.与土地出让方谈判 阶段性成果： 长安厂项目 龙湖前期获取方式 1.1997—2004年，依靠政府划地或获取搬迁国企的原有厂区地块或城市棚户区地块。 2.2004—2010年，依托境外基金和境内信托，在公开市场，通过招拍挂获取地块。 3.2007—2011年，用概念地产在异地勾地。 4.2008—2010年，参与公租房等保障性住房的建设，用建设资金换开发用地。 3.2008—至今，多种方式组合运用。如在云南旅游地产配开发用地，在江苏参与招拍挂等。 4.龙湖典型土地协议案例 ..\6.25\项目合同\茶园项目用地协议书（确定稿）嘉逊地.doc 七、集团化企业投资管理标准化的形成和发展 1、龙湖不同发展阶段的投资模式 第一阶段：1997—2000，依靠政府强力人脉，划拨700亩土地——龙湖南苑（建设部小康住宅试点项目）。 第二阶段：2000——2005年，三种方式获取地块。 （1）依托品牌，在原有地块周边扩大，形成龙湖西苑、水晶郦城等。 （2）在城市中远期发展地带，以较低的价格获取大片土地。如占地1600亩的蓝湖郡项目。 （3）获取原有国有企业的城市中心区地块。如北城天街城市综合体项目。 第三阶段：2005——2009年，以上市为目的，在公开市场通过招拍挂获取土地。如成都三千里、晶蓝半岛、重庆大学城地块。 第四阶段：2009年上市后至今，上述方式在不同城市的组合运用。 龙湖（某子公司）投资管理部的演变 1.1997—2000年.行政部——前期政府和国土手续；工程部——办理施工许可证；总工室——方案审查、规划许可证；营销部——预售或销售许可证。 2.2001年12月24日 ，成立发展部——负责所有证照的办理（含协调水、电、气等市政） 3.2002年—至今，发展部——前期政府手续、国土手续、全程协调。工程部——办理施工许可证、设计部——方案审查、营销部——预售或销售许可证。 2.投资管理系统的标准化步骤 龙湖投资拿地“六步曲”.doc 3、投资标准化管理体系框架的建立与步骤 1.集团投资体系架构： 龙湖集团投资发展中心架构分析.doc 2.地区公司发展部体系架构 地区公司投资发展部管理架构.ppt 佳宇地块静态指标（高层）.xls ..\6.25\项目模型\春森彼岸项目投资分析模型.xls 4、标准化测算工具和投资建议书 投资委员会的权威决策依据—投资建议书 案例： 2010-2011最新文件\济南大学城项目投资建议书-2011.ppt 八、龙湖投资管理典型表格 拿地流程 龙湖拿地标准工作流程.doc 重点地块储备计划表 部门工作计划\年度计划\2006-2008年度土地储备计划.xls 部门工作计划\年度计划\土地信息收集及跟踪表.xls 土地储备及供应 部门工作计划\年度计划\某年发展部土地储备思路. 土地储备表.xls 年度总结资料\某年度公示地价表.xls 月度总结及计划表 部门工作计划\发展部11月总结12月计划.xls 区域土地成交分析 年度总结资料\区域地价及竞争对手拿地分析.xls 年度总结资料\某年度重庆主城区土地交易特征分析.doc 关键节点分析