二手房评估价征税的影响分析(战略研究中心).pptVIP

* 关于二手房评估价征税的政策分析 二级市场战略研究中心 2011.06 Code of this report | 2 ? Copyright Centaline Group, 2010 深圳7月11日起实施二手房交易评估价征税 市场传言了多年的“二手房交易评估价征税”政策终于尘埃落定 6月9日，深圳市地税局召开的存量房（二手房）评估征税政策新闻发布会，公布新的二手房税收政 策：今年7月11日起，深圳将对交易价格明显偏低且无正当理由的存量房（二手房），实行按计税 参考价格核定计征各项税款。 Code of this report | 3 ? Copyright Centaline Group, 2010 评估价征税内容： 适用范围：存量住房（即二手房，暂限于住宅部分） 征收方式：深圳实行最低计税参考价格的征收方式 此次制定的计税参考价格是税务机关确定纳税人申报的合同成交价格是否偏低的主要依据。 申报的成交价格 或 = 计税参考价格，按申报的成交价格作为计税价格计算征税； 申报的成交价格 计税参考价格，按计税参考价格计算征税。 计税参考价格的确定：由市国土房产评估发展中心定期更新 根据深圳市房地产市场交易的情况定期进行更新，并经市财委、市地税局和市规划国土委确认后使 用。市场情况发生重大变化的，市国土房产评估发展中心应及时进行更新调整，并经市财委、市地 税局和市规划国土委确认。 （该系统是否对外开放目前尚不清楚） Code of this report | 4 ? Copyright Centaline Group, 2010 评估价征税之个人所得税征税： 在政策实施之初，核定征收成本更低 二手房交易中涉及的税费主要有营业税及附加，契税、个人所得税等等，评估价征税出台后卖方的 个人所得税的征收有较大的改变，现主要有核实征收和核定征收两种方式。 核实征收 个人转让房地产、能够提供合法有效的房地产购买合 同、房地产原值凭证、以及合理费用相关凭证的，按 照核实征收方式计征个人所得税。 计算公式：应纳个人所得税=（计税价格-房地产原值- 转让过程缴纳的税金-合理费用）*20% 采用核实征收方式计征个人所得税的，如果只有房地 产原值凭证，没有相关合理费用的，由深圳市房地产 登记中心直接代征个人所得税；如果既有房地产原值 凭证，又有相关合理费用凭证的，应先到税务机关办 理核实手续。 核定征收 个人转让房地产过程中有下列情形之一的，按照核定 征收方式计征个人所得税：（1）未能提供合法、有 效的房地产买卖合同和构成房屋原值相关凭证，不能 正确计算房地产原值的；（2）未能提供支付合理费 用相关凭证，不能正确计算合理费用的；（3）未能 提供主管税务机关房屋买卖完税凭证或“核实征收” 手续的。 计算公式：应纳个人所得税=计税价格*征收率（*普通 住房1%，非普通住房1.5%，拍卖房3%） 采用核定征收方式计征个人所得税的，由深圳市房地 产登记中心直接代征个人所得税。 计税价格*3% 非家庭唯一住房 计税价格*1.5% 家庭唯一住房， 90平方米以上 —— 计税价格*1% 家庭唯一住房， 90平方米及以下 契税 买方 计税价格*核定征收率，核定征收率标 准为：普通住房1%，非普通住房 1.5%，拍卖房3% 核定征收 自用满5年（含 5年）且是家庭 唯一住房 （计税价格-房产原值-转让过程缴纳的 税金、合理费用）*20% 核实征收 个人所得税 购买超过5年 （含五年） 计税价格*5.6% 购买不足五年内 营业税及附 加 卖方 免征条件 应纳税额的计算公式 征税条件及方式 税种 交易人 Code of this report | 5 ? Copyright Centaline Group, 2010 二手房交易相关税收征收方法——普通住宅 —— 计税价格*3% 契税 买方 计税价格*核定征收率，核定征收率标 准为：普通住房1%，非普通住房 1.5%，拍卖房3% 核定征收 自用满5年（含 5年）且是家庭 唯一住房 （计税价格-房产原值-转让过程缴纳的 税金、合理费用）*20% 核实征收 个人所得税 （计税价格-购买价格）*5.6% 购买超过（含） 五年 —— 计税价格*5.6% 购买不足五年 营业税及附 加 卖方 免征条件 应纳税额的计算公式 征税条件及方式 税种 交易人 Code of this report | 6 ? Copyright Centaline Group, 2010 二手房交易相关税收征收方法——非普通住宅 3 4 1 合计 1 200*1%=2 100*1%=1 契税