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设备管理、维修与维护 邓友 物业工程管理意义 作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同 的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成部分。是为了满足人们 生活的基本需求，同时还是人们追求生活更舒适、更安全的物质保证。 只有这些设备、设施正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。 运行管理： 运行是指设备周而复此地运转。根据物业设备不同专业系统的技术要求和 使用要求，通过对设备设施有关动态参数的记录、观察、分析、调整来实 施对系统设备的具体操作行为的管理。为排除设备故障而进行的维修工作 、检修工作也应该纳入运行管理的内容之中。 物业管理-----设备运行管理（概述） 设备维修： 维修是在运行管理范畴内的一件工作。是指在运行中的设备出现了故障后 进行的修理行为。其目的是尽快将设备故障排除，恢复系统运行。 维修也区别为大修、中修、小修 物业管理-----设备维修管理（概述） 物业管理-----设备检修管理（概述） 检修： 是特指一些设备设施在一定的运行周期内，有计划地按该设备的技术要求 进行解体调整、修复、更换被磨损件的工作行为。被检修设备不一定是故 障状态。 物业管理-----设备维护保养 设备系统保养： 系统是指按照一定的关系组成的整体。我们所指的系统是特指 物业设备系统如“中央空调系统”、“供配电系统”、“消防系统”、 “给排水系统”等。 按上述系统的全部组成，从始端到末端，按一定的设定周期及不 同专业的技术要求，对系统全部构成节点为对象的保养工作。 系统保养不是以排除故障为目的的操作行为，而是为延长设备寿 命、确保设备正常运行为目的的操作类型。 物业管理-----设备设施维护保养 设备保养设定周期： 月度保养；道路设施、电梯设备（每月两次）。 季度保养；消防泵系统、道闸系统、弱电系统、景观水泵系统。 半年度保养；灯具灯杆设施、排烟风机、铁木结构、给排水系统、 低压配电设施。 年度保养；高压配电设施、人防设施等。 为了能有效的对设备设施进行维修，维护，翻新，根据设备的不同， 并制定执行细则与标准。 物业管理-----道路保养（每月） 目的： 确保道路使用无松动，平整，美观，无安全隐患。 保养内容： 对辖区道路进行3次巡查保养，发现松动，破损，下陷的道路部分事 实维修。 相关文件依据;《建筑物与公共设施维保制度》 相关记录：《建筑物与公共设施保养维修记录表》 物业管理-----电梯系统保养（每月） 目的： 确保电梯使用性能处于良好的运行状态，保证安全运行 。 保养内容： 1、电梯系统属于外包服务设备，承包单位确保在管辖区的电梯系 统运行正常，安全无事故； 2、根据合同签订维保事项，对维保单位严格监督检查，对维保结 果现场检查，并实施扣分制度； 相关文件依据; 《电梯运行管理制度》《特种设备安全监察条例》 相关记录：《电梯巡检（日）记录表》《电梯故障维修登记表》 《电梯巡检异常情况记录表》 物业管理-----消防水泵保养（季度） 目的： 确保发生火灾时能使用无异常，并保持设备常新状态。 保养内容： 1.泵体刷漆，擦防锈油； 2.除锈刷漆，阀门上黄油润滑，紧固阀门、法兰各连接螺丝，确保无渗漏； 3.管道除锈刷漆，擦擦防锈油； 4.控制柜除尘，各交流接触器除尘，紧固各项电源接驳线路，更换老化电线， 端子； 5.测试启动开关，手动，自动切换正常。 相关文件依据;《消防泵系统操作与维保制度》 相关记录：《消防系统设备设施维保记录表》 物业管理-----道闸维护保养（季度） 目的： 延长设备使用年限，保证设备各机件正常运行，避免老化 。 保养内容： 1.外壳除锈刷漆，擦防锈油，保持常新； 2.内部机件润滑，紧固元器件； 3.测量电机绝缘阻值正常（大于0.5MΩ）检查地感线圈无破损，使用正常； 4.检测刷卡，远程蓝牙感应正常。 相关文件依据;《车辆道闸系统维保制度》 相关记录： 《车辆道闸系统维保记录表》 物业管理-----门禁可视对讲系统保养 （季度） 目的： 确保门禁系统功能正常，达到安全防范效应。 保养内容： 1.检测电子锁通断正常检查电子锁开关，刷卡模块正常； 2.检测电子继电器通断正常，延时模块正常； 3.检测可视对讲通话正常，视频正常，远程开门正常； 4.对辖区的主机，分控板进行除尘，测量使用电压，更换老化电源，紧固数据 线； 测相关文件依据：《门禁对讲（防盗）系统维保制度》 相关记录： 《门禁系统维保记录表》 物业管理-----监控系统保养（季度） 目的： 确保园区技防功