房地产开发程序与管理讲解.pptVIP

一、质量控制（ 工程施工阶段的工程质量控制工作主要包括下列方面： （一）对原材料的检验 （二）对工程采用的配套设备进行检验 （三）确立施工中控制质量的具体措施 （1）对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。 （2）控制混凝土质量。 （3）对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法，以保证质量符合合同中规定的技术要求。 （四）确立有关质量文件的档案制度 二、进度控制 进度控制是指以项目进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。 （一）工程进度计划的编制 （1）将全部工程内容分解和归纳为单项工程或工序。 （2）统计计算每项工程内容的工作量。 （3）计算每个单项工程工作量所需时间，可用天数表示。 （4）按正常施工的各个单项工程内容的逻辑顺序和制约关系，排列施工先后次序。 （二）进度管理及计划调整 制定进度计划的方法有两种，一种是应用传统的水平进度计划（横道图法），另一种是网络计划（网络图法）。 （三）其他配套进度计划 （1）材料供应计划。 （2）设备周转计划。 （3）临时工程计划。 （四）进度控制中应关注的因素 影响工程进度的因素很多，需要特别重视的有以下几方面： （1）材料、设备的供应情况。 （2）设计变更。 （3）劳动力的安排情况。 （4）气象条件。 三、成本控制 工程成本控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。 （一）成本控制的主要工作内容 1．编制成本计划，确定成本控制的目标 2．审查施工组织设计和施工方案 3．控制工程款的动态结算 4．控制工程变更 要尽可能减少和控制工程变更的数量。 （二）控制工程成本的做法和手段 1．强化“成本”意识，加强全面管理 2．确定成本控制的对象 在制定成本控制计划之前，要详细分析成本组成，分清主要费用与次要费用、变动费用与固定费用。成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。 3．完善成本控制制度 4．制定有效的奖励措施 四、合同管理 （1）开发商的主要合同关系 土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同等。 （2）承包商的主要合同关系 工程承包合同、分包合同、供应（采购）合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等。 五、安全管理 工程建设中安全管理的原则是安全第一、预防为主。 施工现场的安全由建筑施工企业负责。实行施工总承包的，由总承包单位负责。分包单位向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理。 六、竣工验收 当项目完工并具备竣工验收条件后，由承包商按国家工程竣工验收有关规定，向开发商提供完整竣工资料及竣工验收报告，并提出竣工验收申请。之后，开发商负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。承包商按要求修改，并承担由自身原因造成修改的费用。 第五节 租售阶段 一、选择物业租售形式 成功的房地产租售过程一般包括三个阶段，一是宣传、沟通阶段；二是谈判阶段；三是签约阶段。从房地产市场营销的具体方式来看，主要分为开发商自行租售和委托房地产经纪机构租售两种。 （一）开发商自行租售 一般在下述情况下开发商愿采取这种营销方式： （1）大型房地产开发公司往往有自己专门的市场营销队伍和世界或地区性的销售网络。 （2）在房地产市场高涨、市场供应短缺时，发商预计项目竣工后很快便能租售出去。 （3）当开发商所开发的项目已有较明确，甚至是固定的销售对象时，也无需再委托经纪机构。 （二）委托房地产经纪机构租售 1．房地产经纪机构的作用 （1）协助开发商或业主进行准确的市场定位。 （2）对潜在的投资置业人士进行有效的引导。 （3）参与整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标。 （4）帮助置业人士选择合适的物业并提供完善的购楼手续服务。 （5）帮助买卖双方进行有关的融资安排。 （6）提高市场运行效率。 2．房地产经纪机构的代理形式 （1）联合代理与独家代理 （2）买方代理、卖方代理和双重代理 （3）首席代理和分代理 （三）选择房地产经纪机构应注意的问题 1．充分了解房地产经纪机构及其经纪人员的业务素质 2．了解房地产经纪机构可投入市场营销工作的资源 3．考察房地产经纪机构过往的业绩 4．针对物业的类型选择房地产经纪机构 5．认真签订房地产经纪合同 二、制定租售方案 （一）出租还是出售 对于住宅项目，开发商大多选择出售；对商业房地产项目，开发商可选择出租或租售并举。 （二）租售进度 （三）租售价格 开发商定价主要有三类方法，即成本导向定价法、购买者导向定价法和竞争导向定价法。