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某某市土地定级及基准地价更新范围 商业基准地价测算 住宅基准地价测算 工业基准地价测算 基准地价结果 第四部分 基准地价修正体系 某某市城镇土地定级与基准地价更新 某某市城镇土地定级与基准地价更新 编制基准地价修正体系，在分析宗地地价的影响因素同基准地价、宗地地价之间关系的基础上，采用比较法的原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的关系，编制基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。 建立基准地价修正体系的目的 某某市城镇土地定级与基准地价更新 建立基准地价修正体系的步骤 计算基准地价修正幅度值 确定区位因素修正系数 编制区位因素修正系数条件指标表 编制个别因素修正系数 某某市城镇土地定级与基准地价更新 1、按照不同的用地类型选择不同的影响因素，并采用特尔菲法确定各因素权重值。 2、编制各用地路线价修正体系。 3、宗地地价评估 建立基准地价修正体系的方法 某某市城镇土地定级与基准地价更新 商业用地基准地价修正幅度 某某市城镇土地定级与基准地价更新 商业用地影响因素权重值表 根据某某市实际，选择了影响商业用地的8个因子，采用特尔菲法确定各因子权重值见下表。 0.06 临街状况 临街状况 0.05 宗地形状 宗地形状 0.05 宗地面积 宗地面积 个别因素 0.06 距农贸市场距离 0.05 距医院距离 0.08 供热状况 0.08 排水状况 0.08 供水状况 基础设施状况 公用设施状况 0.06 距对外站点距离 0.10 临街道路状况 交通条件 0.33 距商服中心的距离 商业繁华程度 区域因素 权重 因子 因素 某某市城镇土地定级与基准地价更新 商业用地宗地地价因素修正系数指标说明表 按优、较优、一般、较劣、劣确定各种地价标准下的因素修正系数，在此基础上，要量化所有影响因素的标准，编制修正系数指标说明表。 6020 5280-6020 4540-5280 3800-4540 3800 Ⅳ 5160 4070-5160 2980-4070 1890-2980 1890 Ⅲ 3000 2400-3000 1800-2400 1200-1800 1200 Ⅱ 1000 800-1000 600-800 400-600 400 Ⅰ 距对外站点距离（米） 支路 次干道 次干道 主干道 主干道 Ⅳ 支路 次干道 次干道 主干道 主干道 Ⅲ 支路 次干道 次干道 主干道 主干道 Ⅱ 支路 次干道 次干道 主干道 主干道 Ⅰ 临街道路状况 交通条件 ＞5460 4690-5460 3920-4690 3150-3920 ＜3150 Ⅳ ＞4270 3330-4270 2390-3330 1450-2390 ＜1450 Ⅲ ＞1935 1575-1935 1215-1575 855-1215 ＜855 Ⅱ ＞855 645-855 435-645 225-435 ＜225 Ⅰ 距商服中心的距离（米） 繁华程度 劣 较劣 一般 较优 优 级别 因子 因素 某某市城镇土地定级与基准地价更新 某某市城区商业用地基准地价因素修正系数表 按优、较优、一般、较劣、劣确定各种地价标准下的因素修正系数，编制城镇级别的基准地价修正系数表。 -3 -1.5 0 1.5 3 Ⅳ -3.52 -1.76 0 1.705 3.41 Ⅲ -3.41 -1.705 0 1.54 3.08 Ⅱ -3.19 -1.595 0 1.65 3.3 Ⅰ 0.1 临街道路状况 -9.9 -4.95 0 4.95 9.9 Ⅳ -11.2 -5.6 0 5.425 10.85 Ⅲ -10.85 -5.425 0 4.9 9.8 Ⅱ -10.15 -5.075 0 5.25 10.5 Ⅰ 0.33 距商服中心的距离（米） 劣 较劣 一般 较优 优 级别 权重 因子 某某市城镇土地定级与基准地价更新 居住用地基准地价修正幅度 某某市城镇土地定级与基准地价更新 工业用地基准地价修正幅度 按照国土资发[2006] 307号（关于发布实施《全国工业用地出让最低价标准》的通知）规定，某某市土地等别为12等，全国工业用地出让最低价标准为60元/平方米。 第五部分 成果分析 某某市城镇土地定级与基准地价更新 某某市2010年进行了土地级别调整与基准地价更新工作，将城区28.71平方公里土地分为4个综合级别。 定级与基准地价更新情况 此次某某市城镇土地定级与基准地价更新工作仍将城区土地分为4个综合级别。定级范围扩大为40.4平方公里。 新旧成果图件对比 某某市城镇土地定级与基准地价更新 新旧级别面积变化分析 某某市城镇土地定级与基准地价更新 （