第七單元居住規劃.pptVIP

和春技術學院100學年度第1學期 教師: 林信宏 理財規劃 授課教師 林信宏, D.B.A. Alliant International University, USA 電話: 07-788-9888 轉 2520 (財務組) 0963 205 887 Email: invest5238@.tw hhtlin@.tw 第七章 居住規劃 一、租屋與購屋的決策考量 (一)為什麼需要購屋計畫 1.陷入低自備款陷阱,而購入自己負擔不起的房子 2.為能量入為出,圓夢功敗垂成 3.沒有購屋的屋涯規劃,難以擬定合理可行的購物計畫 4.優良的購屋計畫,可強迫自己儲蓄 5.若未事先規劃購屋現金流量,無法選擇最低的貸款配合 第七章 居住規劃 一、租屋與購屋的決策考量 (二)購屋與租屋決策考量因素 1.年成本法 租屋年成本 = 租金 x 12月 + 押金 x 月數 x 儲蓄利息 購屋年成本 = 自備款 x 儲蓄利息 + 貸款 x 貸款利息 第七章 居住規劃 一、租屋與購屋的決策考量 (二)購屋與租屋決策考量因素 1.年成本法 - 其他因素 (1)房租是否會每年調整 (2)房貸與房租所得稅扣除額 自用房貸利息扣除額 30萬 房租扣除僅 12萬 (3)房價漲升潛力 (4)利率的高低 第七章 居住規劃 一、租屋與購屋的決策考量 (二)購屋與租屋決策考量因素 2.淨現值法 (1)租屋淨現金流量現值 (例: P453) (2)購屋淨現金流出 (例: P453) 第七章 居住規劃 二、購屋規劃 (一)以儲蓄及繳息能力估算負擔得起的房屋總價: 1.可負擔自款 (n=離故屋年數, r=投資報酬率) = 目前年收入x負擔比率上限x年金終值係數(n,r) + 目前淨資產x複利終值係數 (n,r) 2.可負擔房貸 = 目前年收入 x複利終值係數 (n=離購屋年數, r=預估收入成長率) x負擔比率上限 x年金現值係數 (n=貸款年限, r=房貸利率) 3.可負擔房屋總價 = (1) + (2) (例題:P455) 第七章 居住規劃 二、購屋規劃 (二)可負擔房屋總價÷需求坪數=可負擔房屋單價 (例題:P455) (三)購屋環境需求 1.區位: 生活機能越佳，學區越好，則單價越高 2.坪數: 坪數越多，總價越高 第七章 居住規劃 三、換屋規劃 1.公式: (1)新舊屋差價 = 換屋自備款 + 因換屋增加的貸款 (2)需籌自備款 = 新屋淨值 - 舊屋淨值 = (新屋總價-新屋貸款)-(舊屋總價-舊屋貸款) 例題: P457 2.換屋還需考慮: (1) 裝潢費用 (2) 仲介費用 (3) 代書費、登記費 (4) 土地增值稅 第七章 居住規劃 四、房地產投資 (一)影響不動產價格之總體因素 1.需求面因素有: (1) 人口結構 (2) 購屋能力轉變 (3) 資金流量變化 (4) 利率走勢 (5) 購屋觀念轉變 第七章 居住規劃 四、房地產投資 (一)影響不動產價格之總體因素 2.供給面因素有: (1) 餘屋的多寡 (2) 政策的轉變 (3) 趨勢轉變 (4) 低價供給的衝擊 (5) 區位相對供給 第七章 居住規劃 四、房地產投資 (二)不動產估價方法 1.成本法: (1)土地: 開發後土地總價、建坪數、單位建坪價格 (2)建築物: 新屋、中古屋 (3)土地建坪價格 + 建物建坪建造成本=單位總成本 第七章 居住規劃 四、房地產投資 (二)不動產估價方法 2.收益還原法: (1)房地產總價= 房租淨收入÷市場投資收益率(Yield) (2)投資收益率= 存款利率 + 房地產流動性貼水 3.市場比較法: (1)估價標的物房價 = 同地區同類型房屋房價 x屋齡調整係數 x地段調整係數 x溢價係數 (2)屋齡調整係數指折舊情況 (3)地段調整係數針對不同樓層,不同地段 (4)溢價係數針對賣方開價而調整 第七章 居住規劃 五、自住型房貸規劃 (一)自住型房貸的類型 1.到期還款型 2.提早還清型 3.隨借隨還型 (利率較高) 4.貸款組合型 (部分低利率) 5.超額貸款型 (如裝潢費用) 6.指數型 (多數以1年期平均利率加碼) 7.抵利型 (與無息活存戶之差額,再算利息) 第七章 居住規劃 五、自住型房貸規劃 (二)房屋貸款的計息方式: 1.本金平均攤還法 每月攤還的本金固定 + 利息 利息隨房貸總額的減少而遞減 2.本利平均攤還法 假設利息與還本期間不變 每月償還總額固定 3.設定最低還款額,彈性還款總額法 可每月多還 第七章 居住規劃 五、自住型房貸規劃 (三)轉貸之決策考量: 1.利率差距 2.應負擔之費用: 鑑價費用、代償費用、代書費用、設定規費及違約金等 3.轉貸額度 4.是否為部分優惠利率的組合貸款 5.新舊貸款的還款