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凯里中博调研报告 2014年3月7日 中博运作系统 考察目的 建筑简介 道路分析 物业现象 品牌业态 广告宣传 空间利用 总结 考察目的 通过对凯里中博商业街的实地考察，了解其运营模式以及物业形态，取其精华去其糟粕，为三期的运营做准备 建筑简介 中博商业步行街毗邻凯里市大十字，交通十分便利，人流量大 占地达70多亩,集商业步行街、标准化住宅、多功能广场、公园于一体,总建筑面积10.5万平方米 步行街在整体规划上突出了人性化设计,1万平方米的园林绿地与5000平方米的中央水景广场交相辉映,组成了富有文化色彩的园林绿化景观。 道路分析---路面 因地处凯里市中心，人口集中，周边有密集的商业圈，交通便利，外围道路宽阔，路面情况良好；中博商业街内部路面多采用传统石质材料，但是随处可见凹凸不平，破损无修复的情况。 道路分析---楼梯 商业街内部设置有步梯和手扶电梯，但是电梯未见运行 卫生绿化 卫生 整体卫生情况不是很好，有大件垃圾乱放的情况，偶见清洁人员打扫，垃圾桶破旧不堪 卫生绿化 绿化 商业街内的绿化带较多 电力消防 中博的电力装置残旧，电线随处乱拉，存在安全隐患 消防设施太少 安保 安保力度弱，以摄像头监控为主（每条街都有摄像头），人员安防为辅（人力成本投入少） 空调 用的是外挂空调机，因为没有统一安装位置，外观不整齐，杂乱 停车场 仅见到一个停车场，小，环境差，出口不明显 广告以及指引 广告不是很多，在几个主要出入口有公共广告栏，以及商家广告 整个商业街几乎没有指示导向 品牌业态 负一层为停车场、饮食以及娱乐场所 品牌业态 一层主要以服装等百货为主，高低档品牌并存， 品牌业态 二层以美发网吧茶饮等生活服务为主，但是很多铺面都关门未营业 品牌业态 总之整个商业街进驻率高，品牌杂乱无规划 一家面积为15m2的奶茶店，转让金13万，租金4000元/月，50元/月卫生费，由物业单位按季度收，合同是3年一签，按20%每约期增长 一楼租金单价在150元/㎡/月左右，转让费因地段差异从5--30万不等 空间利用 非产权区域和公共用地大量改造成单间小型门面，业态以餐饮为主，部分消防通道改为门面做服装手机配件等易耗品 总结 中博商业街至今已经营了大约十年，在初期应该有一定的品牌质量以及品牌规划，管理统一，并以返租的形式经营；而在后期，管理渐渐转型，业主开始自行管理，物业管理退居二线，从这个时期开始，经营模式变为自主经营，对于品牌质量没有统一标准，无品牌管理，造成无序，无规划，杂乱的业态现象，物业管理沦为仅收取卫生费以及保洁等无足轻重工作 所以，在三期的工作中，中博好的方面我们要借鉴，差的一面我们要吸取教训，不能重蹈覆辙 * * 此图来源于网络 二楼用地板砖但是多数已经破损 垃圾桶破旧不堪 清洁人员 大件垃圾 绿 化 休 闲 未营业 非产权区域 改造门面 消防通道改造