第四章物业管理的招标与投标精要.pptVIP

第四章 物业管理的招标与投标 一、物业管理招投标的概念及招标投标 招标和投标是一个过程的两个方面。 （一）物业管理招标投标的概念 物业管理招标是指开发商或业主委员会，为物业的前期管理或已投入使用的物业向社会公开选聘物业管理企业，并采取科学方法进行分析和判断，最终确定中标的物业管理企业并与之签订物业服务合同。 物业管理投标是指物业管理企业根据招标信息按投标程序申请投标，在规定期限内向招标单位提交投标书，并争取中标，若收到中标通知书，即与招标单位签订物业服务合同。 二、物业管理招投和投标的原则 1.公开原则 公开原则是指招投标过程中各项程序运作规则、条件要求和评标标准等都是对外公开，主管部门实行监督，有透明度，整个过程记录归档备案。 2.公平原则 所谓公平原则是指在招标中向所有物业管理企业提出的投标条件都必须是一致的，也就是说让所有参加投标者都能在相同基础上进行投标。 3.公正原则 所谓公正原则是指投标评定的准则，即衡量所有投标书的尺度应当一致。招标人不能以不合理条件限制或排斥潜在投标人。 4.诚实信用 这是基本原则，招标人和投标人都要遵守。招投标中不得弄虚作假或采用不正当的竞争手段。 三、物业管理招标投标组织机构的设置 （一）物业管理招标的组织机构 1.招标机构的职责 编制招标章程、撰写招标文件；组织投标、开标、评标、定标；组织签订物业管理合同。 2.招标机构的成立 [自行成立的招标机构]—包括发展商和业主委员会自行成立的招标机构. [委托招标代理机构]—是指委托社会上专门从事招标代理业务的合法中介组织进行招标活动. （二）物业管理投标的组织机构 物业管理企业与投标活动密切相关的部门有以下三个： 1.开发部—进行物业管理业务开拓的部门,投标中的主要职责是确定目标,选择物业,参与投标,市场竞争. 2.财务部—进行企业的财务核算和管理,投标中的主要职责是对项目的成本和收入进行财务预算分析. 3.工程部—进行企业的技术和工程管理,投标中的主要职责是进行项目的工程成本预算和技术研究分析. 二、物业管理招标的方式和程序 （一）招标方式 1.公开招标：是指招标人（业主或开发商）通过报纸、电视及其他新闻渠道公开发布招标通知，邀请所有愿意参加投标的物业管理企业参加投标的招标方式。 2.邀请招标：邀请三家以上企业 3.协议招标：由业主直接邀请某一家企业进行协商，并达成协议的方式 （二）物业管理招标的组织结构 招标机构的设立有两种途径：一是招标人自行组织成立的招标机构；二是招标人委托招标代理机构招标。 第二节 物业管理招标程序与招标文件的编制 一、物业管理招标的范围、方式 （一）物业管理招标的范围 1.社会公共利益 2.国家利益 3.国家安全或军事秘密 (二）物业管理招标的方式 包括“公开招标”、“邀请招标”、“议标”三种方式。 公开招标 [特点]1.依法发布招标公告. 2.规定开标定标时间地点. 3.统一招标方法和规则. 4.严密标书和标价. [优点]最能体现公平、公开、公正 的原则。 [缺点]招标时间长、招标成本高。 [应用]大型项目的招标活动. 邀请招标 [特点]1.邀请特定的单位参加投标. 2.不需要公开邀请. 3.不一定有统一的标准和方法. [优点]1.省时省钱. 2.程序简单. [缺点]1.容易遗漏最佳单位. 2.容易造成舞弊现象. [应用]项目规模一般,管理要求不高, 对多个管理企业了解. 议标 [特点]1.小范围的邀请招标. 2.招投标方协商约定. 3.没有特定的招标程序. [优点]1.节约招标时间和成本. 2.获取有竞争力的标价. [缺点]1.容易产生不合理竞争. 2.容易造成暗箱操作. 3.容易形成腐败现象. [应用]物业工期紧,标的总价低的 中小管理项目. 二、物业管理招标的程序 三、物业管理的招标文件 第一节:招标文件的内容 一、组成部分 1.招标规定部分—投标邀请书、投标人须知、技术规范要求。 2.合同条款部分—合同一般条款和特殊条款的约定. 3.附件约定部分—各类附表、附图、附文等规定文件资料。 二、构成要素 包括投标邀请书、技术规范要求、投标人须知、合同一般条款、合同特殊条款、附件六大构成要素。 1.投标邀请书 [主要内容]产权人名称、项目名称、项目说明、 投标条件、技术规范要求、投标开标的 地点时间、联系方式、招标机构等内