地票价格形成机制的分析研究.pdfVIP

A Study on the Price Forming Mechanism of Land Ticket A Thesis Submitted to Chongqing University in Partial Fulfillment of the Requirement for the Professional Degree By Geng Lijie Supervised by Vice Prof. Zhou Tao Specialty: ME (Architecture and Civil Engineering) Faculty of Construction Management and Real Estate of Chongqing University, Chongqing, China May, 2014 中文摘要 摘 要 地票交易制度提供了一种新的土地流转模式，地票是在当前既要保城镇发展 又要保农村耕地的 “双保”矛盾下产生的一种能够实现大范围、远距离置换建设 用地的手段，是能够实现城乡土地的合理配置、促进土地节约集约地利用、农村 建设用地合理利用的良好途径。地票实现了城乡建设用地的等量转化，实现了空 间上农村建设用地向城镇建设用地的转换。地票作为一种指标，良好地实现了农 民财产性收入的增加，实现了农村建设用地价值地挖掘，成为了探索我国城乡二 元结构土地制度改革的重要尝试。作为统筹城乡发展的重要手段，地票的价格形 成机制的合理建设是地票有效、稳步发展的前提和重要保障，由于地票交易制度 从2008 年底开始实施，到现在仅仅经历了不到五年的时间，地票价格形成机制的 相关理论还不够完善。因此，深入的认识地票的性质，理清地票的价值组成，分 析目前地票价格现状和地票价值的关系，对地票价格形成机制给予建议有其必要 性和现实意义。 目前学术界对于地票的内涵、地票的创新意义、地票的交易风险、地票的法 律性质及法律依据、地票的价值等有着大量的研究，但是对于地票价格及地票价 格形成机制的研究十分缺乏，而且对于目前地票价格现状与地票价值的关系，很 少有学者涉及到。地票交易制度实现的是农村建设用地转化为城乡建设用地，地 票之所以值钱，是因为蕴含在土地中的土地发展权价值得以实现，所以理清地票 的价值组成，最关键的步骤是弄清楚土地发展权的价值以及量化标准。目前国内 外对于土地发展权都有研究，但国外的研究相对来说更加成熟和丰富，国内目前 对于土地发展权有两种不同的研究方向，一种是研究农地发展权，另一种是研究 土地的发展权。本文将借鉴国内外土地发展权的研究成果，并将其应用到对地票 价值的研究中。通过对目前重庆市地票交易价格现状与地票价值的关系作定性和 定量分析，得出结果并由此提出地票价格形成机制方面的建议。 本文提出了三个假设：1.重庆当前地票价格与地票价值相符；2.重庆当前地票 价格高于地票价值；3.重庆当前地票价格低于地票价值。 本文通过深入分析地票的创新性和作用，详细地剖析了地票价值的四大组成 部分：固定在特定地块的土地发展权的价值、农村建设用地作为土地资源的价值、 地票形成过程中资本投入的价值和地票空间灵活性、落地土地性质不受限制的自 由度价值。此外本文对地票价值进行了量化，同时详细列举了目前重庆地票价格 水平及变动情况，通过定性和定量比较，得出地票价值量化结果为33.2 万元/亩， I 重庆大学硕士学位论文 而重庆市自2008 年至今，地票最高成交价格为24.42 万元/亩，即该结果属于第三 种假设。基于这个分析结果，本文对重庆市地票交易环节及交易制度提出了建议。 关键词：地票，地票价值，地票价格，价格形成机制，重庆 II 英文摘要