房地产估价章.ppt

房地产估价 主编：张洪力 一、课程教学目标 通过本课程的学习，使学生了解房地产价格形成机理，熟悉房地产估价的原则与程序，掌握房地产估价的主要方法，为今后从事物业管理、房地产开发投资、房地产经营、房地产估价等工作奠定基础。 二、课程的性质、目的和任务 课程性质: 房地产估价是工程管理专业与房地产经营与估价的一门专业课程，它是集经济学和工程技术知识于一体的一门专业课程，具有较强的理论性和应用性。作为公选课程，它旨在让学生了解房地产估价的基本理论与基本方法拓宽学生的知识面，以适应新世纪国际化复合型人才的需求。 二、课程的性质、目的和任务 课程目的：本课程的目的是通过本课程的学习，了解中外房地产评估行业发展的现 状，熟悉房地产估价的程序，掌握从事房地产估价工作所必备的理论基础和基本知识，掌握并熟练运用房地产估价中的成本法、市场比较法、收益法等基本 估价技术，熟悉不同房地产类型、不同评估目的条件下进行房地产估价的特点。 初步具备从事房地产评估工作的能力。 二、课程的性质、目的和任务 课程任务： 1、介绍房地产的基本概念以及房地产价 格的特征; 2 、介绍影响房地产价格的内部、外部因素; 3、介绍房地产估价的基本原则和程序; 4、介绍房地产估价的几种方法及其应用 三、教学的基本要求理 1、了解房地产的基本概念以及房地产价格的特征及其影响因素; 2、掌握房地产估价的几种基本方法; 3、了解国内外的房地产估价制度。 第一章 房地产与房地产估价 A、教学课时 2课时 B、教学目的与要求 通过本章学习，使学生掌握房地产的概念、 特征与类型 了解房地产估价的概念和目的 了解房地产估价的必要性 C、本章教学重点 房地产、房地产估价概念 D、本章教学难点 房地产的特性、种类 学 习 要 求 了解房地产产权、不动产与动产的概念；房地产估价的特点和两种类型的房地产估价；房地产估价制度。熟悉房地产的概念；房地产的类型；房地产估价的必要性。掌握房地产的特性；房地产估价的概念。 一、房地产概念 1、定义 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。它包括：物质实体与权益。 重要性：不仅是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料。 2、房地产的三种形式—土地、建筑物、房地 房地产的概念应包含三个基本内涵，即物质内涵、产权内涵和财产内涵，相应的有三个属性，即自然属性、法律属性和经济属性。 土地：指单纯的土地。①指城市中一块没有建筑物的空地；②指实物形态上土地与建筑物合成一体，但根据需要，只要求评估土地部分的价值，这种情况可将房地产设想为没有建筑物的空地，或者考虑建筑物存在对土地价值的影响。 建筑物：指单纯的建筑物。在某些特定的情况下需把它单独看待，只评估其中的建筑物的价格。 房地：指在实物形态上土地和建筑物合成一体，且在估价时也把它们作为一个整体来看待，这是最为常见的房地产估价的情况。 3、房地产又称为不动产、物业 所谓不动产，是指不能被移动或移动后会破坏其功能或损失其价值的财产。缘于房地产的相对稳定、不可移动、使用耐久和保值增值等特性，房地产通常也被称为不动产。 所谓动产是指除不动产以外的为所有者拥有的各种财产，诸如货币、证券、流通的票据以及任何价值的个人财产。 二、土地的概念 1、定义：土地指地球外壳的表面及其上下空间 2、土地利用的三大制约 ——土地使用管制：政府的城市规则，如容积率及建筑高度 ——土地权利设置 ——相邻关系 3、对一块土地的基本认识 坐落位置；对于其所处区域、城市、周围环境、市场状况和具体地点的认识，在房地产估价报告中可按街道门牌号码的方式来描写。 面积大小；形状；四至：面积大小指某宗土地的“边界”所围绕的面积。宗地形状通常用图（如宗地图）来说明。四至指一宗地四个方位与相邻土地的交接界线，对宗地描述的顺序一般为东、南、西、北。 土地权利状况：主要了解是国家所有的土地还是农民集体所有的土地；是出让土地使用权还是划拨土地使用权；属于出让土地使用权的，其剩余土地使用年限有多长及可否续期；土地取得手续是否完备；是否抵押、典当或为他人提供担保；是否涉案；产权是否有争议；是否为临时用地；是否属于违法占地等 。 利用现状：如现状用途，土地上有无建筑物、其他附着物。如果有建筑物、其他附着物，还需要进一步了解该建筑物、其他附着物的情况。 规划设计要求：规划限制条件包括土地用途、建筑高度、容积率、建筑覆盖率、建筑后退红线距离、建筑间距、绿地率、交通出入口方位、停车泊位、建筑体量、体型、色彩、地面标高、其他要求等。 周围环境、景观：周围环境主要包括自然和人文环境