我国城市市土地资源配置机制与效率分析.doc

城 院 （系）：管理技术学院 专 业： 房地产经营与评估 姓 名： 任课老师： 完成日期： 2010年12月 目录 我国城市土地资源配置机制与效率分析 （经济学人·北京）市场和行政是城市土地资源配置的两种相互替代、相互配合的机制。理论和实践都证明，理性政府的公共政策和市场机制的协调运作是城市土地资源高效利用的重要保证。然而，在我国城市土地产权不能清楚界定的情况下，追求效用最大化和利润最大化的土地配置主体的理性选择反而扭曲了土地有效配置的运行秩序。本章试图通过市场配置主体在体制转轨过程中的博弈分析和实证研究，分析产权安排对我国城市土地资源配置及效率的影响。　　　　　1.市场、计划配置与土地利用效率标准　　在市场经济国家的土地资源配置过程中，市场是最基本的手段。市场对土地资源配置的作用可以体现在四个方面：（1）通过市场竞争，促使土地产权所有者将土地投放到能够带来最大利润的生产中去；（2）土地的标价决定了在建筑技术和规划条例约束下土地利用的强度、密度与综合度，开发者总是竭力按照可以获得最大化利润的组合包括土地利用在内的物理设计；（3）在利益机制驱动下，土地产权所有者根据各种活动之间的相容性和矛盾性，决定空间分布的聚集或分散；（4）市场需求的波动引导市场供应的时机与数量，土地价格成为调节市场供求均衡的指示器。　　市场的这种调节自动形成了通过生产可以产生最大化利润的土地利用空间。在市场有效的情况下，政府的干预可能起负面作用。因为用不着政府介入，那些不能赚取收入或收入不足的活动将被淘汰到土地市场之外。　　但是在配置土地这种用途无限但供给有限的资源时，单纯依靠市场机制是有局限性的。因为，市场机制本质上是一种着眼于提高经济效率的机制，市场机制的充分发挥虽然可以使既有土地生产出可以用货币衡量的最大的净产出，但很可能由此导致在社会和环境上的损失，这些损失是难以用货币衡量的。因此，在配置城市土地过程中，引入着眼于土地的社会效果的控制机制是有必要的。　　在发达国家，上述社会控制机制一般是通过城市规划进行的。城市规划的作用在于，首先，它支持土地市场，使得规划条例和区划条例都确保土地被分配给利润最大化的使用方向；其次，城市规划改善市场配置所造成的外部性如拥挤、污染等消极方面；第三，为用于公共目的的活动提供适当的场所，而又避免对市场产生不必要的干扰；第四，预测并提供公共设施及其他社会开支的资本，以支持提高土地的利用效率。可见，土地市场不能单独运转，市场和公共选择的协调运行构成了城市土地高效配置的基础保障。　　如何判定城市土地的配置效率呢？我认为应包括以下三个标准：　　第一，土地是否被分配给利润最大化的使用方向。竞标地租函数表明，在信息充分的条件下，市场机制使得城市土地的供求在市场均衡地租曲线上实现了城市土地配置的帕雷托效率，表现在土地利用的空间结构上，商业集中于租金最高的区域，工业次之，住宅位于城市边缘。由此的判定标准是，如果城市中各类用地选择在与自身出价能力不相适应的租金区域，则土地配置效率是地下的；另一方面，如果城市中存在着既有土地用途之间的不断转换现象，则土地配置效率是地下的。　　第二，是否能够增加有赖于土地利用的生活乐趣。人类社会的一切活动的目的都在于提高生活水平，对土地的直接需求来自于对土地的服务和环境宜人的需求，包括城市内部的相邻土地空气和水的质量水平的差异、居住密度、进入公园或开放空间的通道、治安状况及社会结构如等级、收入分配等方面。用土地经济学家伊利的话，环境宜人的意义就是有美丽的景色，有赏心悦目的环境，有意气相投的邻居，以及其他有助于增加住处的愉快和舒适的一切事物（引自伊利，中译本1981，第87页）。据此判断城市土地利用效率是有困难的，但是，如果城市出现了严重的拥挤、污染等问题并给公众造成了效用损失，那么其土地利用效率是地下的。第三，是否可以保持土地资源的永续利用。城市土地的永续利用包括四个方面的内容：（1）对土地的干预应保持在不超越土地的生态阀值的界限，防止土地退化，保持土地健康；（2）维护耕地在数量上和质量上的平衡，防止城市化对耕地的蚕食给人类生存造成威胁；（3）不断改良土地，提高地力水平，满足人口增长和社会生活水平提高的要求；（4）在珍视土地的基础上，创设人地共荣。这是从经济、社会、生态、技术等广泛意义上判定城市土地利用效率的标准。　　在一定程度上，经济效率标准可以包含环境、生态标准。即是说，如果人们将基于对环境愉悦、生态平衡的效用内生为影响租金高低的变量并使之长期化，则经济效率标准与环境效益、生态效益标准是一致的。　　　　2. 我国城市土地行政配置体系　　2.1 国民经济计划体系和土地利用计划　　国民经济计划在我国城市土地的配置中起着主导的作用。只要是建