(定稿)房屋建筑物评估技术说明(二七车辆厂).docVIP

房屋建筑物评估技术说明 一、房屋建筑物账面情况： 根据北京二七机车厂工业公司（以下简称：工业公司）填制的委估资产清单，委估房屋建筑物类资产账面原值5,056,817.69元,账面净值2,532,130.75元。 二、委估房屋建筑物概况： 委估房屋建筑物包括厂房、办公楼等共计11项，位于北京市丰台区长辛店崔村二里18号（工业公司厂区内），委估房屋建筑物建筑面积共计9,736.70平方米，自1987年11月至2010年1月间陆续建成，建筑结构主要为砖混及轻钢结构，厂房、商业街平房、配电室、德善里办公室等多数项目为单层建筑，办公楼等少数项目为多层建筑。 目前，委估房屋建筑物使用情况正常，其中上世纪八九十年代建成的厂房、商业街平房等建筑物外观现状及内部结构显陈旧。 三、资产的法律权属核查情况： 委估房屋建筑物共计11项，均未取得房屋所有权证及相关规划建设审批手续。根据被评估人提供的土地使用权证（京丰央国用（2008划）第00046号），证载土地使用权人为“中国北车集团北京二七机车厂有限责任公司”，而非被评估人“北京机车厂工业公司”，故土地使用权未纳入本次评估范围，对此“中国北车集团北京二七机车厂有限责任公司”提供相关用地情况说明。委估房屋建筑物无抵押、担保等他项权利事项。 四、评估程序： 1．核查委估房屋建筑物清单及相关原始资料等，做到账、表、物相符、准确。 2．抽查委估房屋建筑物的建筑面积、数量、核实标定位置、结构形式、装修标准等。对重点项目的主要结构，如：基础、柱、墙体、屋面等部位逐项查勘，并填写“现场调查表”，同时收集重点项目的竣工图纸和预决算资料。 3．了解评估基准日三材及主要地材市场价格；了解该时点同类建筑物造价及收费内容；了解附近原地形地貌及地质资料。 4．依据委估资产的结构、标准、工程量在评估基准日时的市场价格和取费标准，考虑各项政策性取费标准，计算重置成本；依据建筑物的结构、装修、设施等各部分的勘察记录，综合确定建筑物的成新率，计算确定评估值。 5．整理汇总资料，编制资产清查评估明细表。 6．编写建筑物资产评估技术说明。 五、评估依据： 1．委估资产清单； 2．《北京市建设工程概算定额》（2004）； 3．《北京市建设工程概算费用定额》（2004）； 4．2011年12月份《北京市建设工程造价信息》； 5．国家及北京市地区规定的建设项目建设前后期费用取费标准； 6．《全国统一建筑安装工程工期定额》； 7．财政部有关资产评估方法及管理的相关规定； 8．相关人员对委估房屋建筑物的介绍； 9．评估人员对委估房屋建筑物的实地勘察、分析记录及拍照； 六、评估方法： 委估房屋建筑物大部分为工业厂房，相似市场交易案例极少且收益难以预测，故采用重置成本法进行评估，即： 评估值=重置价值×成新率 1．重置价值的确定 重置价值=工程造价+前期及其他费用+资金成本+合理利润 其中：前期及其他费用=工程造价×前期及其他费率 资金成本=（工程造价+前期及其他费用）×1/2×合理建设工期×评估基准日现行固定资产贷款利率 合理利润=（工程造价+前期及其他费用+资金成本）×合理利润率 （1）工程造价计算： 采用类比法。即采用与该建筑物结构特征、装修标准等基本相同的典型工程人工、材料、机械用量，按评估基准日价格水平求得工程造价。 （2）前期及其他费用： 税费率合计：6.25%，其中： 勘察设计费 2.37%； 竣工图费 0.16%； 建设单位管理费 1%； 质量监督费 0.05%； 工程监理费 2%； 招投标管理费 0.27%； 费用项目 计算公式 费/税率(%) 金额 (元) 1 土建工程直接费 由概算定额计算 　 1,224,000.00 2 调整系数 京造定[2007]5号 4.91 60,098.40 3 调整后直接费 （1）×[1+（2）] 　 1,284,098.40 4 综合费用 （3）×费率 12.7 163,080.50 5 企业利润 [（3）+（4）]×费率 7 101,302.52 6 企业税金 [（3）+（4）+（5）]×费率 3.4 52,648.37 7 工程造价 （3）+（4）+（5）+（6） 　 1,601,129.79 3．安装工程： 序 号 费用项目 计算公式 费/税率(%) 金额 (元) 1 安装工程直接费 由概算定额计算 　 136,000.00 2 其中：人工费 由概算定额计算 　 54,400.00 3 调整系数 京造定[2007]5号 6.09 8,282.