16第三章第四节房地产价格和价值的种类(四)(2013新版).doc

七、历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值 历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值主要是会计中的几种价格和价值，估价中有时也会涉及，但内涵可能有所不同。 历史成本也称为原始成本、原始价值，简称原值、原价，是指资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者购置时所付出的对价的公允价值。例如，外购的资产的历史成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，自行建造的资产的历史成本为建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出。现行会计准则要求企业在对会计要素进行计量时，一般应采用历史成本。 重置成本是指现在购买相同或相似的资产所需支付的现金或者现金等价物的金额。 可变现净值是指资产正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额扣减该资产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。 现值是指预计从资产持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量的折现金额。【教材新增内容】 公允价值根据《国际会计准则》（International Accounting Standards）和中国《企业会计准则》，是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换的金额（Fair value is the amount for which anasset could be exchanged between knowledgeable，willing parries in anarms－length transaction900元/㎡，容积率为2．10万元，第三期于一年年末一次性支付10万元。采取上述分期支付价款的，买方在支付第二期、第三期价款时，应按照支付第一期价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向卖方支付利息。 （6）约定在成交日期后的某个日期一次性付清，如约定一年年末一次性付清。 在上述第一、三、五种付款方式下：名义价格和实际价格相同，单价均为3000元/㎡30万元。 在第二种情况下名义单价为3000元/㎡30万元；实际单价为3000×（1－5%）＝2850（元/㎡28．5万元。 在第四种情况下：名义单价为3000元/㎡30万元；实际总价为10＋101＋50．510/（1＋529．28（万元）（假定年折现率为5%），实际单价为2928元/㎡ 在第六种情况下：名义单价为3000元/㎡30万元；实际总价为30÷（1＋5%）＝28．57（万元）5%），实际单价为2857元/㎡3-1。 现货交易和期货交易的各种情形 表3-1 交易达成日 商品交割日 价款支付方式 备注 现货交易 现在 现在 现在一次性付清 此为典型的现货交易 现在起分期支付 未来一次性付清 此称为赊销或赊购 期货交易 现在 未来 现在一次性付清 此称为预购或预售 现在起分期支付 未来一次性付清 此为典型的期货交易 房地产也有类似的现货交易和期货交易及现货价格和期货价格。房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格。该房地产的现状可能是一块准备建造但尚未建造建筑物的土地，可能是一个在建工程，也可能是建筑物已建造完成的房地产；当为建筑物已建造完成的房地产时，即为现房价格（）（） 史家解读：赊销或赊购价格也是现货价格，但它比现在一次性付清的现货价格要“低”，对购买者来说更经济。 在期房与现房同品质（包括位置、用途、质量、性能、装修、环境和配套设施等相同）（） 例[3－290㎡，尚需10个月才能入住。相似的商品住宅现房的市场价格为4500元/㎡，每月末的租赁净收益为2500元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的5%。请计算该期房目前的市场价格。 ［］（） 在现实中，常常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象。这主要是由于两者的品质不同，如现房的户型和环境较差、功能已落后等。 【2011、2007年试题】某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房日前的价格为（ ）元/㎡。 A．3439 B．3473 C．3508 D．3608 答案：B 见教材P114 解析：该期房日前的价格=现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿=4500－500/8%×［1－1/（1＋8%）2］－4500×3%=3473．38（元/㎡） 十四、起价、标价、成交价和均价 起价、标价、成交价和均价是新建商品房销售中的几种价格。 起价是指销售新建商品房的最低价。该价格通常是最差位置的楼幢和最差的户型、朝向、楼层的商品房的价格，有时甚至连这种价格的商品房都不存在，仅是在宣传中为了吸引人们对所销售商品房的关注而虚设的一种价格。因此，起价通常不能反映所销售商品房的