金地西安曲江项目市场定位策略建议资料.ppt

入市策略 入市策略的重要性 背景：外地房地产从2002----2004开始大规模地进入到西安市场，其中包括浙江广厦、上海绿地、广州珠江/富力、香港和记黄埔、中海等，但从其目前市场情况来看，其销售状况从包括相对较早入市的上海绿地来看，情况并不乐观，分析其原因，很大程度都缘于项目的入市策略上。 那么金地，该怎样入市？ 品牌+产品/ 高调+低调/ 尊重+颠覆/ 金地/格林翠岭 公司品牌与项目品牌的最好结合 * 金地/西安曲江项目市场定位策略建议 规划出彩 / 产品创新 / 营销出奇 / 文化作势 项目案名建议 金地在外地发展的项目名称基本上沿用了“格林”系列： 格林小镇、格林春晓、格林小城、格林春岸等 西安金地项目由于特殊的大唐文化背景及其自身的地形特征，建议取名金地/格林翠岭 首先，我们给项目定义一个案名，它代表了项目的主题定位及风格。 项目案名解析 格林：标榜金地项目品牌，延续金地“格林”系列产品开发推广策略； 翠：青葱翠绿之意，体现西安曲江大唐皇家园林文化，营造适宜人居的 生活意境； 岭：体现项目地形特质，凸显气势及项目品质特色。 金地/格林翠岭 土地周边配套 土地基础体验 土地价值研判 土地利用分析 关于土地思考 金地/格林翠岭 地块四至及地形地貌 土地基本情况 地块基本呈直角L形，南边宽北边窄 地块形状 67亩，地块位于曲江新区，呈直角分布，东临湖滨花园，南临省射击场，西临雁塔南路，北临雁南三路，隔路相望大唐不夜城。 占地面积 地块表面平整度一般。整个地块地势南高，西北低，最大落差达4～6米左右，地上基本无附着物。 地表平整度 地势：坡岭特征 大雁塔 中心水景 乐游村艺 民风博览园 高尚生活示范街区 大唐不夜城景观大道 游览走廊 民俗文化博览干线 高尚生活示范街区 高尚生活示范街区 政务中心 示范住宅区 杜陵 地块基础体验结论一：地处曲江规划轴心，发展前景良好 春晓园 秦二世墓 寒窑 大雁塔南广场 大雁塔 大雁塔北广场 唐代历史博物馆 大慈恩寺 青龙寺 曲江历史人文景观 地块基础体验结论二：先天自然人文条件良好 政府投资与民间投资比较 大雁塔北广场 大唐不夜城 大唐芙蓉园 曲江春晓苑 湖滨花园 假日新嘉园 地块基础体验结论三：整体规划形式成熟, 实质开发不熟 分 水 岭 辐 射 范 围 由于政府的大力扶持，大雁塔北广场建成开放，大幅提升了投资者、市民对曲江新城的信心，人气急剧上扬，其影响辐射至周边范围内。从而带高了周围区域土地价格。 而南区周边人气差，心理落差大，市政配套匮乏，生活成本高，造成了本区域的“冷”局面。 地块基础体验结论四：位于曲江分水岭以北，开发条件优越 地块初步体验结论 先天自然人文条件丰富，已具备相对完善的交通条件 片区整体规划成熟，但住宅及其配套实质开发进度稍缓 地处曲江规划轴心位置、曲江大规模建设分水岭以北，开发条件优越，项目发展前景良好 土地初步体验 项目所在板块文化内涵丰富，金地/格林翠岭 体现了项目风格定位与西安曲江大唐皇家园林文化互相融合，相得益彰。 　规划导向——西安第四次城市规划已经完成 曲江及其周边将成为未来地产高温区 土地价值将呈直线上升趋势 第四次规划集中全球智慧—— 西安的本质是文化，将来的发展靠的也是文化；“历史文化名城”是西安保护与发展重点 ■第四次规划期限从2004年至2020年 ■第四次规划完成后，西安将 达到“双千”规模，即人口1000万、占地1000平方公里 ■ 未来西安城市发展初步定为“九宫”格局。“九宫”格局也就是中心的明城，东部的工业区，西部的工业区，南部的文教区，北部的经济开发区，东南部曲江旅游度假区，西南部的高新技术产业发展开发区，西北部的汉城遗址，东北部的灞柳生态区。 土地价值研判 鉴于地块地形地貌特征，规划中又有限高要求，土地利用要点如下： 一、充分利用地形特征，做到规划上的最大精彩； 二、利用地块南北地势之差，结合限高要求与周边项目文化与配套特征，做好 项目临街商业规划与小区内部规划的统一和协调； 三、规划中考虑曲江及西安大的历史文化及旅游背景，突出项目自身独有的建 筑风格与文化品位； 四、做西安优秀产品的改良与城市高档生活的提供者。