武汉“长江航运中心”项目前期策划报告资料.ppt

舶来商品免税节——利用项目商业“海外”主题，打造高端舶来品集中地。商业试营业期间，开发商联合商家以“免税”为噱头，对所售商品进行打折（以开发商给予的优惠补足关税部分），炒热项目最海外商业的形象，引起全城热议。 实施章法 之 商业先驱 启动事件： 收藏世界的海 免 税 节 实施章法 之 住宅先售 为什么住宅先售？ ——整盘的第一笔现金流 联动武汉游艇俱乐部，举行武汉首届长江游艇会，引起圈层的关注，具有昭示性与全城影响力 启动事件： 江界游艇会 沿江大道上最具主题的售楼部——星级邮轮式营销中心 通过主题景观及精神堡垒等具有昭示性的户外资源，将前往沿江大道看房的客户，一线封杀 如何合？ 在建立项目差异化的前提上，共享所有能共享的资源 ——封杀长江 水上营销 如何合？ 水上营销 —— 结合长航品牌 特色营销 圈定高端身份象征 将圈层营销活动与大型起势活动举办于邮轮上，引起全城瞩目，与圈层话题； 对普通武汉市民造成可望不可即的高端项目形象； 对项目意向客户与参与水上邮轮的客户，形成身份感的认可。 销售分期 高端地产发展战略 商业是整个项目定位的制高点，商业的定位决定了整个项目的高度。 写字楼决定了整个项目将聚集什么样的人群，从而决定了整个项目的气质。 住宅为整个项目提供人流，是从属地位的一环。 综观城市综合体成功运作的王牌项目，不外乎以下发展规律。 综合体发展战略，首要是商业 销售分期 三大战略原则 原则一 商务驱动 高端写字楼为标杆，整盘亮相 以商务价值提升项目形象。 原则二 原则三 商业先行 商业招商先行起动，提升住宅 的配套价值，为住宅销售铺垫。 住宅先售 住宅最先起动销售，实现项目 现金流。 次入口 主入口 主入口 销售分期 标杆产品 树形象 立价格 可一线观江景，临次干道噪音污染，居住品质感较差 1 2 3 4 销售原则：住宅项目，大平层楼王先树立标杆，小户型产品补充产品线，扩大客户覆盖面。 东面江景被遮挡，西面临高密度多层，居住品质感差 住宅价值排序 东南面观一线江景，临主体豪华主体商业，大平层豪宅， 居住价值最高 观一线江景，观商业主体景观，临还建楼，居住价值较高 树立价值和价格标杆，挤压相对低价值产品走量 高开高走 一期第二批 补充产品线 四号楼先行加推 （产品面积段250-300㎡、150-180㎡、90-140㎡） 次入口 主入口 主入口 销售分期 住宅推售分期 1 2 3 4 一期第一批 树形象 一号楼与二号楼先行推盘 （产品面积段250-300㎡、辅以少量150-180㎡） 一期第三批 现金流 三号楼再行推盘 （产品面积段150-180㎡、90-140㎡） 次入口 主入口 主入口 销售分期 高端形象先行 临街商铺先售 3 4 销售原则：商业项目，高端商业树立标杆，裙楼底商先行销售，快速回笼现金流。 商业价值排序 1 2 临民主路与和黄项目，展示面广，能快速去化 一期第二批 销售 现金流 快速去化产品，现金流 临沿江大道展示面强，规划奢侈品主力店，形象高端，后期销售难度大，建议自持 二期第一批 持有 树形象 海外招商推广，树形象 主题商业体，特色业态，商业价值较高 二期第二批 销售自持配比 前期培养商业氛围，后期创造销售价值 临黄陂街，周边展示形象，人流量递减，商业价值最弱 一期第三批 销售 现金流 大商业氛围，提升整体商业价值 销售分期 2013年9月 2014年3月 12月 6月 项目开盘 一期第一批 当月去化50% 一期第二批商业 住宅去化60% 商业去化50% 前期商业存量去化80% 加推商业 一期第三批商业 一期第二批住宅 前期住宅存量去化80%加推住宅 推盘量、推盘时间、推盘产品根据当时市场环境、竞争环境、销售去化速度来决定。 高端住宅消化速度较慢，需新刺激引爆住宅销售 一期第三批住宅 前期住宅存量去化80%加推住宅 推广前置 2012年9月 2013年1月 7月 6月 8月 9月 10月 11月 12月 2月 3月 4月 5月 工程启动 一期第一批开盘 筛客 整盘起势 品牌推广 那一年的金粉 这一世的奢华 邮轮启航发布会 江上烟花会 收藏世界的海 海外招商推广仪式 民国主题party 产品发布会时尚发布会 那一年的金粉 这一世的奢华 收藏世界的海 江界游艇会 具体的开盘时间，需参考当时的市场环境、竞争环境以及政策环境。（此开盘时间根据工程节点建议本案开盘时间） 营销费用 住宅 商业 均价（元/㎡） 35000 50000 面积（㎡） 101000 34000 销售额（亿元） 35.35 17 总销售额（亿元） 52.35 营销费用：按总销售额的1.2%—1.5%预算， 约62