土地估价理论与方法第8章成本逼近法教案.ppt

主要内容 一、成本逼近法的基本原理与计算公式二、成本逼近法与土地价格构成 三、成本逼近法的特点和适用范围 四、成本逼近法估价的程序与方法 五、成本逼近法的应用 案例1 (1)估价对象概况 某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用6万元/亩，征地中发生的其他费用平均为2万元/亩，土地开发费平均为2亿元/km2，当地银行年贷款年利率一般为12%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30%，开发商要求的投资回报率一般为15%，当地工业用出让增值收益率为10%。 (2)采用成本逼近法估算上述土地价格 （3）估价过程 ①计算土地取得费 土地取得费包括征地、安置、拆迁、补偿费用和征地中发生的其他费用，因此： 土地取得费=6万元/亩+2万元/亩=8万元/亩=120元/ m2 ②计算土地开发费 土地开发费=2亿元/km2=200元/ m2 ③计算投资利息 本实例中投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分为两部分，其中30%为第一年投入，计息期为1.5年，另外70%在第二年投入，计息期为0.5年，因此投资利息为： 120×[(1+12%)2－1]+200×30%×[(1+12%)1.5－1] +200×70%×[(1+12%)0.5－1] =30.528+11.118+8.162 =49.808(元/ m2) ④计算开发利润 全部投资按回报率15%计： 利润=(120+200) ×15%=48(元/ m2) ⑤计算土地价格 因当土地出让增值收益率为10%，则： 无限年期土地使用权价格=(①+②+③+④) ×(1+10%) =(120+200+49.808+48) ×1.1 =459.59(元/ m2) 案例2 某开发区拟出让一宗已完成“七通一平”的土地，面积10000m2。该开发区征地费平均每亩5万元，完成1km2的开发需投入2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当地银行年贷款利率为10%。试估算出让该宗地的单位面积价格和总价格。 解： （1）计算土地取得费 土地取得费按开发区的平均征地费计算 土地取得费=5万/亩=75元/m2 （2）计算土地开发费 土地开发费=2亿元/平方公里=200元/m2 （3）计算投资利息 例中投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分为两部分，其中40％为第一年投入，计息期为1.5年；另外60％在第二年投入，计息期为0.5年。 因此投资利息为： 投资利息=75×[(1＋10％)2－1] ＋200×40％×[(1＋10％)1.5－1] ＋200×60％×[(1＋10％)0.5－1] =33.91元/ m2 （4）计算投资利润 投资利润=（75＋200）×20％=55元/ m2 （5）计算土地增值收益 土地增值收益＝（75＋200＋33.91＋55）×20％ ＝72.28元/ m2 （6）计算土地价格 单位面积土地价格=75＋200＋33.91＋55 ＋ 72.78 = 436.69元/ m2 总地价=436.69×10 000=436.69万元 某开发区土地总面积为5km2，现已完成“七通一平”的开发建设，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1. 5km2。该开发区现拟建一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积10 000m2。该开发区征地费平均每亩5万元，完成1km2的开发需投入2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当地银行年贷款利率为10%，土地还原利率为7%。试估算出让该宗地的单位面积价格和总价格。 练习题 （一）审题 审题过程中要看清题目要求和已知条件，以确定解题方法。在具体细节上需留意： 1.所给各项费用的单位是否一致； 2.土地开发费用的投入情