土地增值税清算(房地产开发项目)讲座教案.ppt

房地产开发项目 土地增值税清算业务 房地产开发项目土地增值税清算业务 第一部分 土地增值税清算的基本内容 第二部分 土地增值税清算的受理 第三部分 土地增值税清算的审核 第四部分 《鉴证报告》的数据口径与逻辑关系 第五部分 土地增值税清算案例 第一部分 土地增值税清算的基本内容 一、土地增值税清算的范围 凡从事房地产开发企业开发的商品房项目，在满足规定的土地增值税清算条件时，均应办理土地增值税的清算手续，包括未列入土地增值预征范围的房地产开发项目。 二、土地增值税清算的条件 (一)纳税人应进行土地增值税清算的条件 符合下列情况之一时，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值 税清算手续: 1、全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。 2、整体转让未竣工的房地产开发项目。 3、直接转让土地使用权的项目。 (二)主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件 符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进 行土地增值税清算: 1、纳税人开发的房地产开发项目己通过竣工验收，在整个预(销)售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％(含)以上的。或该比例虽未超过85％，但剩余的可销售建筑面积已经自用或出租的 。 2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。 3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 4、经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。 三、纳税人申请清算时限 (一)凡符合土地增值税清算条件的，纳税人应在达到清算条件后90日内，向主管地方税务机关提出清算税款申请，经主管地方税务机关批 准后，即可办理竣工清算税款手续。对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，主管地方税务应将不予核准的理由告知纳税人。 (二)凡符合主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应在纳税人达到清算条件后，向纳税人发送 《土地增值税清算通知书》，纳税人在接到《土地增值税清算通知书》之日到地方税务机关，在90日内办理清算税款手续。 第二部分土地增值税清算的受理 一、纳税人应提供的清算资料 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关 提交的清算项目资料如下: （一）土地增值税清算表及其附表。 （二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、 开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 （三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。 （四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。 委托税务师事务所清算鉴证的，税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料： （一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。 　　（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。 　　（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。 　　（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。 　　（五）项目工程建设合同及其价款结算单。 　　（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。 　　（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。 　　（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。 　　（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。 　　（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。 二、税务机关受理审查要点 (一)查验清算项目资料是否齐全 税务机关受理人员应按照土地增值税清算管理规定的要求，认真查验纳税人提交的清算资料，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理并转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不全的不予受理。 (二)查验清算项目是否与初始项目登是否一致 土地增值税清算项目登记是以国家有关管理部门审批下达的房地产开发项目为依据。对一个清算项目中既