土地增值税清算操作业务培训2011年5月教案.pptVIP

土地增值税清算操作业务培训2011年5月 主要内容 清算流程 清算方法 清算重点 清算流程 1。纳税人主动申请清算的： 纳税人提出清算申请→税务机关受理→税收管理员调查核实→审核→分管局长审批→清算结果通知纳税人→补退税 2。税务机关认为有必要进行清算的： 税务机关集体研究确定清算项目→下发清算通知书→纳税人进行清算，并报送相关资料→税收管理员调查核实→审核→分管局长审批→清算结果通知纳税人→补退税 土地增值税清算条件（一） 符合下列情形之一的，纳税人应主动进行土地增值税的清算： （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。 土地增值税清算条件（二） 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 资料收集（一） 土地增值税清算需要纳税人报送的资料有： ①土地增值税清算申请表、土地增值税税款计算表、纳税清算各项审定表、土地增值税申报表； ②项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料； ③主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。 ④ 如纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》。 资料收集（二） 主管税务机关根据清算工作需要，可要求纳税人报送与土地增值税清算有关的证明资料： ①开发项目立项批复（发展计划委员会、建设局文件） ②土地使用权证（发证机关：国土资源局、人民政府） ③商品房预售许可证（发证机关：房产管理局） ④工程概况 ⑤规划申请、报告及图纸（企业报送规划局），建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（发证机关：规划局） ⑥商品房核价批复（物价局发文） ⑦销售房地产有关证明资料，以房地产购销合同统计表并加盖公章的形式包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。 其他补充资料：当期财务会计报表；项目的预算、概算书；能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证。 资料收集（三） 清算工作开始前，税务机关应掌握与清算项目有关的其他资料： ①房地产项目登记管理的资料。核对房地产项目登记管理的相关表格，掌握建设进度和销售进度情况。 ②税款入库资料。从征管信息系统中获取房地产开发企业营业税的缴纳情况、土地增值税的预缴情况。 前期审核 主管税务机关要对纳税人报送的资料进行初步分析、核实、计算。主要审核项目开发用地面积、房屋开发面积、可销售房屋面积、实际已销售房屋面积。 主要目的：各种面积确认可为销售收入的确认和开发成本的分配奠定基础。 土地增值税的清算单位 土地增值税的清算单位为国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。 对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 清算方法 （1）先预征再清算： 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。 （2）直接计算缴纳： 直接转让土地使用权的等不在预征范围内的情形。 预征范围 除普通标准住宅不实行预征外，对房地产开发企业开发的其他各类房产，均应实行预征。 普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。 土地增值税预征的计税依据 土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入（包括预收房款、预收定金）。 土地增值税的预征率 对房地产开发公司开发建造的普通住宅，按2%的预征率实行预征 开发建造的非普通住宅、非住宅用房，按3%的预征率实行预征 对既开发建造普通住宅又开发建造其他类型商品房（