年南昌县玺园·商业地块规划定位报告讲解.ppt

* 上海大宁国际商业中心 * 建筑概念型——精神堡垒 * 北京 西单大悦城 * 红星美凯龙 2500体验馆 * 香港 圆方 MALL * 上海 MAX MALL * 美国 明尼阿波利斯艺术中心 * 美国 霍顿购物中心 * * * 花园城中心现阶段以周边社区客户为主要客户群，主要辐射蛇口半岛区域，同时吸引南头、华侨城、科技园等周边片区居民，小部分客户来自宝安区。花园城中心既是深圳南山人甚至福田、宝安等其他区域人士的消费便利集中地，也是辐射香港等地消费市场的商业场所。 * 商业区规模（平方）：约15万方 商业构成：中小型购物中心、时尚服装商场、外贸服饰批零、超市等 档次定位：中档、中高档 消费群：在区域居住的普通消费者。 首层租金水平（元/平方/月）：300-500 南油大道 创业路 东滨路 * 超市 百货 影院 餐饮 服饰 旗舰店 娱乐 运动超市 北端为沃尔玛超市中部为购物中心主体规划有紫荆城百货主力店、迪卡侬品牌旗舰店、综合概念店及餐饮、娱乐南端原为百安居家居建材超市，现正调整改造 业态编织 除去四楼，一至三楼每层都有主力店、餐饮、社区服务、零售。典型的混业经营。 混业经营最大的好处就是满足顾客的可逛性和租金的最大化，例如餐饮，承租能力强的快餐商户可设在一楼，；而需求面积大的正餐，则可以选择租金较低的三楼。 * 1 2 3 4 5 * * 通过色彩区分楼层间不同的主题性 主入口、中庭与扶梯直接联通，将人流直接向高层疏导 内饰广告条幅增强了商业气氛 花园城室内 * * * 深圳. 益田假日广场 * 建筑功能：租赁性商业+销售性酒店公寓功能 占地面积： 3.5万平方米 总建筑面积：13万平方米 商业面积： 8万平方米 主题酒店：25800平方米 写字楼：5000平方米 位置：深南大道世界之窗对面 该项目地块尺寸为，沿街面长310米，进深平均约100米，地块尺寸与本项目较为相似 * 益田假日广场 Shopping Office Apartment Shopping mall 总部基地 国际酒店公寓 产权式+服务式酒店 项目满足功能 物业类型 B2F-3F（共计5层） * * * 影院 餐饮 超市 B2 冰场 立体式主力店动线 3F * * * * * * * * * 优质购物中心元素 精神堡垒 * 精神堡垒：是 标签、标识、建筑物 是传递建筑给人的语言 犹如对物业建筑最佳的形容词 * 附着型——精神堡垒 * 维也纳 Q19 center * 花园城中心 * 吉盛伟邦家居村 * 北京六佰本 * 新加坡 克拉克码头 * 美国 明尼阿波利斯中央图书中心 * 美国 霍顿购物中心 * 物业组合摆放 在物业建筑方面，我们主要考虑到兼顾两大最终价值目的 1、可持续经营 2、实现兑现销售 在实际操作中，这两点因商家使用与投资者关系相对矛盾，在物业组合上我们既必须考虑融合此两点矛盾，解决矛盾的核心是空间优化组合 * 组合方式 分离持续经营部分与销售部分 方式： 持续经营部分高度集中，为销售部分开辟更多变化空间 使经营区域与销售区域在动线上分化开同时也能够避免经营区域受到销售后自由经营的不良影响 盒子 BOX 街 BLOCK 坡街 多首层 退台街区 焦点中心 能量中心 功能店中心 物业组合摆放 * 租金价值的2/8法则：即80%的空间为20%的空间创造高价值服务 而这20%的面积 创造整个商业的80%的价值利润 沃尔玛 家乐福 天虹 百盛 迪卡侬运动城 主力店 华谊兄弟国际影城 HM 优衣库 zara 苏宁电器 美食广场 次主力店 品类杀手 only Very moda G2000 JACK JONES G-STAR LEE GUESS HOT WINE LEVi’S CK JONES 品类形象店 寄生店 面积最大（单体1-3万㎡）,租金最低 面积较大（单体3-5千㎡）,租金与主力店相差不超过10元/㎡ 面积较大（单体1-2千㎡）, 租金约为主力店的3-5倍 面积较小（单体2-5百㎡）,租金较高约为主力店的5-8倍 面积最小（单体2-5百㎡）,租金最高约为主力店的6-10倍 本案业态组合结构 物业组合摆放 * 动线1 T型动线，是将主力店、次主力店、品类杀手店等一些有影响力的业态类型集中在一端，形成绝对能量端，而在尾部设置其他次主力店形成尾端，使人流向能量端聚集。 商业动线设计 * 动线1具体业态布局及立体动线 商业动线设计 北 * 业态人、车动线组合要素 超市 影院 餐饮 电器 地上 停车场 迪卡侬 百货 商业动线设计 * 动线2 哑铃型动线布局能使主力店作用平均分布在项目两端，使人流循环于两大主力店之间，提高对