固定收益类债务融资业务操作祥解.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 二、行业调研分析 1 研究分析国家宏观经济形势和项目所在地区经济发展现状和前景。 2 研究分析国家相关行业政策法规及对于房地产市场的预期影响，包括但不限于--如国家宏观经济及地区经济增长快速（GDP值），对房地产行业的相关货币政策或行政法规的出台，地方政府对项目的整体配套规划，以及相关税费优惠措施等。 3 地方政府对于项目的整体规划和政策导向及周边地区发展前景情况。 * 三、市场调研分析 序号 内容 1 研究项目所在地区居民收入、房地产市场消费偏好、水平和趋势，房地产“限购令”政策实施以来对项目所在地区的房地产市场销售影响，并对市场拐点进行行业预测及分析； 2 分析影响未来市场销售的相关因素（包括但不限于下述4--10关注因素）支持项目产品具有市场竞争力，能够按照预计销售进度和价格实现预期投资收益； 3 充分揭示市场风险，对影响未来市场销售的相关因素（包括但不限于下述包括但不限于下述4--10关注因素）存在不确定性，或对项目预期具有明显负面影响，项目存在逾期销售或折价销售风险进行分析； 4 现场调研当前同区域相近品质地产的销售情况及销售价格，并与拟融资地产项目进行相应比较分析； 5 对项目的历史销售情况、销售价格以及已售房产入住率等进行调研分析； * 三、市场调研分析（续） 序号 内容 6 对拟融资地产项目所处区域的地理位置、交通及相关配套设施的规划和开发进度进行现场考证，以及对于项目未来销售的影响做出客观分析； 7 根据《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》规定核实容积率水平,在建设用地分区建设情况下,关注并测算项目所涉区块的实际容积率水平，并与周边项目楼盘进行差别比较及分析以准确定位项目品质； 根据测算核实的容积率水平，分析对项目的影响： （1）容积率水平较高影响项目品质，分析对未来市场销售价格和竞争力的潜在不利影响； （2）容积率水平较低降低土地使用效率，核算工程开发建设成本，分析基于品质提高的预期市场溢价对项目整体投入产出的有效性。 * 三、市场调研分析（续） 序号 内容 8 对拟建楼盘主力户型进行调研了解，预判项目未来销售面对的客户群体性质（投资或自住等），并评估其对项目未来销售的潜在影响； 9 对拟融资地产项目取得土地、施工过程中产生的成本费用核实，在此基础上结合上述相关因素客观评估项目预期投资收益的真实性和可实现性，对项目的盈利能力及清偿能力做出准确清晰的判断和分析； 10 在充分评估公司资金投入对项目开工施建重要影响基础上，结合融资方预期利润空间，确定公司合理的投资收益率水平； * 四、对融资方、担保方和信托机构综合情况的考察分析 序号 内容 1 对项目融资方和担保方近三年的财务数据进行分析，并在此基础上对其盈利能力和清偿能力做出客观评价； 2 通过调研了解项目融资方和担保方与以往各合作机构（如银行、合作企业）的合作情况及合作关系，以判断项目企业诚信状况； 3 通过调研了解项目融资方和担保方法人代表个人诚信状况； 4 对项目融资方和担保方关联关系进行调查掌握，并对融资方和担保方所拥有资产类别和投资方向进行分析，判断其资产类别和投资方向是否具有合理的组合分布，在系统性风险产生情况下融资方和担保方是否存在资产状况严重缩水风险从而影响其清偿能力； * 四、对融资方、担保方和信托机构综合情况的考察分析（续） 序号 内容 5 项目融资方和担保方行业内地位，对地方税收、就业等方面影响力及与地方政府合作关系； 6 如通过信托公司融资，则调查该信托机构在业内行业地位和近年经营业绩情况； 7 对项目融资方、担保方的或有负债等财务报表附注信息进行分析，对其可能存在的潜在风险作出客观评价和判断； * 1 认真查验已取得“四证”的真实性，所取得证照是否存在瑕疵，重点查证地产项目的建筑规划范围是否与证照相符 2 到项目当地的土地管理部门了解土地使用证的抵押情况，对同区域近期成交地块价格比较，认真测算该地产项目的土地成本 3 查验该地产项目建筑施工许可证，对承建单位的资质进行验证评价 五、项目合规性调研分析 * 六、抵押担保价值调研分析 2 3 1 对项目的整体风险进行评估，对拟融资项目的抵、质押物进行专业评估，评估结果必须由公司认可的评估机构做出，以此确定其实际市场价值。 在此基础上，对抵（质）押物的担保充足性进行判断，并对未来出现投资风险情况下抵（质）押物的可变现程度和速度进行合理评价 在抵（质）押物的担保充足性和未来变现性存在瑕疵或不