西门商业城营销方案改解读.ppt

开盘后执行计划 联系犍为其它售楼部人员2-3名/个，将其客户资料告知本案，待客户成交后给予1000元/套奖励。 开展流程： 开盘后客户渠道增加策略：客户资源共享 开盘后执行计划 任何人介绍新客户来项目部并成交，奖励介绍人3000元/每套。老客户介绍新客户来项目并且成交，奖励老客户代金券3000~10000元。 开展流程： 开盘后成客户渠道增加策略：老/新带新策略 招商计划、罗客计划待完善 创造机遇 携手共赢 Thanks for your listenning reading！ 联系人：黄销售策略 销售执行模式 托管销售模式，保障相对投资利益，降低项目整体运营风险； 接受度高、统一运营、资金保障、风险可控。 竞争项目返租模式： 十年返租，前三年购房时一次返租21%，第四年返7%，第五年返8%，后五年按实际租金分成。 销售模式 竞争对手返租托管模式思考 五年实际托管，五年虚拟托管 ？ 更有竞争力的、更适合项目的 销售模式 销售政策一：鉴于犍为竞争楼盘投资回报率最低在7%。特制定出本案投资回报率。 销售模式 一、提高返租回报，销售难度大区域同时增加返租年限 1~2F：10年托管 5年固定 5年非固定 5年44%投资回报，5年逐年返投资回报8%、8%、 9%、9%、 10%，发展商获得商铺5年使用权。后5年按实际租金返租(资金利息与税收未计）。 3~4F：10年托管 8年固定 2年非固定 8年76%投资回报，8年逐年返投资回报 8%、8%、9%、9% 、10%、10% 、11%、11%， 发展商获得8年商铺使用权。后2年按实际租金返租(资金利息与税收未计） 。 举例：1F均价28000，按120元/月租金5年租金收益7200元，1F返租销售标价为37142；（标价×0.56+7200）=28000 举例：3F均价9500，按50元/月租金8年租金收益4800元，3F返租销售标价为19583；（标价×0.24+7200）=19500 提高3~4F返租年限刺激客户高楼层投资 销售模式 直接10年托底，保障投资稳收益 销售政策二：鉴于投资者对返租销售敏感和担忧。特制定出本案投资回报率。 1~4F：10年托管 100%返本 10年100%投资回报，10年内逐年返投资回报8%、8%、 9%、9%、 10%、10%、10%、11%、11%、12%、12%，发展商获得商铺10年使用权及前期资金利息。 举例：1F均价28000，按120元/月租金10年租金收益14400元，1F返租销售标价至少为56000（翻一倍）；发展商或者10年租金收益14400+10年资金使用权 此模式对发展商资金使用效率、后期运营要求较高，如果销售获得资金不能快速运转、后期运营不理想返租压力较大 销售模式 返租政策延伸—车位10年托底+担保销售 车位政策二：鉴于车位销售难度大资金需求大情况下制定本案车位销售模式 车位：10年托管 100%返本+担保 10年100%投资回报，10年内逐年返投资回报8%、8%、 9%、9%、 10%、10%、10%、11%、11%、12%、12%。 车位担保 举例：车位均价60000，返租销售标价60000~120000，销售过程中以额外一个车位做返租担保，投资者前期后获得车位使用权，10年后获得车位产权后发展商解除额外一个车位担保。 销售模式 托管销售策略解读 不仅是商铺/车位 更是金融产品 开发商 投资者 银行 管理公司 全款或按揭购买 委托管理公司返租 向投资者返租 开发商或者银行做返租担保 返租回报支付按揭款 全款投资者不需要支付 销售攻势 销售计划 一招：售楼部亮相入会、财富论坛、签约仪式、系列主题活动等活动为重要表现手段； 四式：以展示、活动、渠道、体验进行相互整合融汇建立项目形象、提升产品价值； 拔升形象 概念强化 刺激市场 广泛蓄客 推波助澜 客户锁定 火上加油 开盘强销 营销阶段分解（重点对开盘前做分解，后续营销动作根据开盘效果做调整） 销售攻势 销售执行计划 销售阶段 时间 工作重点 入市准备 2015/02/10前 概念宣传，营销思路确定 物料准备 入市后 2015/02/10~2015/04/10 产品宣传、卖点梳理、蓄客 认筹期 2015/04/11~2015/04/30 项目价值软性铺垫、投资价值集中灌输、锁定客户 解筹期 2015/05/01~2015/07/31 开盘、解筹工作 入市前 提炼口号，制定策略 布置战场，准备武器 入市前计划 重点工作及内容 重点及目标 项目入市前形象提升，发掘核心价值，确定整体营销节点及概念，完成入市准备。 具体工作内容 宣传思路、概念确定，宣传物料完成、现场销售人员培训，单