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第二章 零售店商圈与选址 第一节 零售商圈 第二节 商圈确定的方法 第三节 店址选择 【学习目标】 2、1 零售商圈 二、商圈构成及形态 三、影响商圈形成的因素 四、商圈分析的意义 2、2 商圈确定的方法 一、商圈范围划定 二、商圈类型分析 三、商圈调查内容 四、商圈测量方法 例题： 结 论 3、阿普波姆法则 公式同二，但将 、 换算为小汽车行驶时间；将 、 换算为两地的销售场地面积，从而更符合现代社会的特点。 6.经验法确定商圈 （超市）商圈划分标准 五、商圈分析的要点1.商圈潜力分析 2.城市结构调查 3.商圈竞争调查 商圈饱和状况的分析有两种方法： 市场饱和理论 例题 六、商圈的投资回报率预测 2、3 店址选择 二、商店选址的原则 三、店址选择应考虑的因素 （一）商业群分析 （二）地区分析 （三） 区域分析 （四）具体位置选择 四、商店位置、类型的设计 五、最佳选址条件 六、不易选址的区域 3.4 店址评估 案例与讨论 人口变化趋势对业态的影响 购买力指数 市场要素组合分析 文化背景调查： 商圈发展趋势 　　 　　 史蒂法妮?威尔逊的精品店 他山之石—肯德基的选址秘密 2．柔狮山庄 在史蒂法妮所在的城市中，翻修的城区部分被人戏称为“柔狮山庄”，因为那里有耸人听闻的过去。然而，在今天，那里有整洁而且保护完好的棕色石头，舒适的周围环境，就像一个幽僻的世外桃源一样。许多当地人已经自己动手进行了翻修，并且以此为荣。 现在，在传统的商业中心综合大楼附近的山庄里，大约有20家小零售商店。这之中多数是餐馆，也有3家女装商店。 在山庄的主要街道旁有一所旧房子，史蒂法妮可以用它的一层。面积也有900平方英尺。租金每年为15 000美元，没有超额条款。房主认识史蒂法妮，并且要求签订为期2年的租约。 3．苹果树大厦 这座郊区大厦已经开业两年了，是一家成功的地区商业中心。在州际公路旁边，它有3家百货商店和100家小的商店，距离商业区大约有8英里。大厦内的9家女装零售店中，有3家的价位远远高于史蒂法妮的设想。 苹果树大厦掌握着西南部市区1／4的零售业。尽管那个区的零售业增长额一直在不断下降，但是，大厦的销售额仍比去年高12％。史蒂法妮了解到有计划要在小镇的东部再开发一座购物中心，其面积和特点与苹果大厦一样。但是离破土动工还有18个月，而且也没有招租机构开始出租摊位。 在苹果树大厦中，地方百货连锁店也开了一家过季商品店，距离史蒂法妮的商店位置仅有2店面之隔。这座商店有1 200平方英尺， 比另外两个地方稍大一点，但是它是窄长形的——前部有24英尺宽，5英尺长。租金是每平方英尺24美元(每年28 800美元)。此外，如果按销售额超过411 500美元计算，租金就占7％。另外，还有占销售额1％的附加费，主要用于大厦公共区域的维护和促销活动等。与大厦签订的5年期租约中有例外条款，如果两年后销售额不足411 500美元的话，该条款就生效。 案例思考： 1．请说出每个位置的优缺点是什么? 2．每个位置最适用于开设哪种商店? 3．如果你是史蒂法妮，你会选择哪个位置? 为什么? 肯德基对快餐店选址是非常重视的，选址决策一般是两级审批制，通过两个委员会的同意，一个是地方公司，另一个是总部。其选址成功率几乎是百分之百，是肯德基的的核心竞争力之一。 　　通常肯德基选址按以下几步骤进行： （一）商圈的划分与选择 　　1．划分商圈　 　　肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。有些 资料是免费的，有些资料需要花钱去买。把资料买齐了，就开始规划商圈。 　　商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000 万元算一分，5000万元算5分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。这些 分值标准是多年平均下来的一个较准确经验值。 　　通过打分把商圈分成好几大类，以北京为例，有市级商业型（西单、王府井等）、区级商 业型、定点（目标）消费型、还有社区型、社、商务两用型、旅游型等等。 　2．选择商圈 　　即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标是哪些。在商圈选择的标准上，一方面要考 虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。 　　例如马兰拉面和肯德基的市场定位不同，顾客群不一样，是两个“相交”的圆，有人吃 肯德基也吃马兰拉面，有人可能从来不吃肯德基专吃马兰拉面，也有反之。马兰拉面的选址 也当然与肯德基不同。 　　而肯德基与麦当劳市场定位相似，