2008年渭南市宏观报告教案.ppt

中心商业步行街区 项目宏观市场分析报告 第一部分 政策环境 项目宏观市场分析报告结构 第二部分：渭南市概况 第三部分：渭南市经济环境分析 第四部分：渭南市发展规划调查 第五部分：渭南市房地产市场研究 第六部分：渭南市交通状况 政策环境 一、国家土地政策 房地产业是国民经济的重要产业，土地是否合理供给严重影响了国民经济的正常发展。为此，国家陆续颁布了一系列土地市场法规政策，不管是国土资源部、财政部、中国人民银行联合出台的《土地储备管理办法》和《土地储备资金财务管理暂行办法》，还是国土资源部《关于打击开发商囤地的四条办法》和中央纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部2008年5月2日联合公布的《违反土地管理规定行为处分办法》等政策都对土地市场发展产生了重大影响。 分 析： 《土地储备管理办法》明确规定了储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。它的出台，对于实力不够的开发企业，会限制其盲目拿地；而一些品牌房地产企业则需要调整项目的开发节奏，以适应合同要求；对于绝大多数开发商来说，土地招拍挂等规范的市场化操作手法已十分娴熟。不言而喻的是，施行处分办法，制止土地市场规则之外的恶性竞争，有利于促进房地产企业之间的良性竞争。 《土地储备管理办法》该办法的目的体现在以下两方面：一是从源头上调节土地供应总量；二是加速土地形成有效供给的时间。 财政部和银监会发布《土地储备资金财务管理暂行办法》的目的在于： 1、规范了土地储备资金的来源及使用范围。使土地储备中心职能及权利明晰化。 2、防范土地储备过程中可能发生的金融风险，因为政府土地储备行为需要巨额资金支持，严格的金融监管会使土地储备制度的运行更为平稳健康，从而达到制度的初衷。 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（简称39号令） 是在《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》即国土资源部11号令基础上修改而成，其着重对与《物权法》有关的内容进行修改完善，与11号令相比，主要从几个方面作了修订：一是将工业用地纳入招标拍卖挂牌出让的范围，二是明确建设用地使用权可以分层出让，三是将土地使用权修改为建设用地使用权，四是进一步明确强调土地出让的公开、公平和公正，不得人为设定影响公平竞争的限制条件，五是进一步明确挂牌出让截止问题，六是进一步规范出让金缴纳和建设用地使用权证书发放。规定指出：开发商需按约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。此条规定提高了房地产企业购地成本，改变了过去开发商只要缴一部分土地出让金就可以取得土地使用权证，进而利用土地使用权向银行抵押贷款的做法。规范了土地出让金的缴纳，提高了开发商的前期拿地成本，利于打击开发商的囤地行为。 《关于打击开发商囤地的四条办法》旨在加大对闲置土地的清理力度，利于使增加的土地供应量直接形成房屋供应量，重点针对囤地开发商。这几项措施将从以下三方面影响未来土地市场供应：一是在土地出让规模上，土地管理部门会根据竞标房地产企业的实际开发能力，将出让土地规模控制在其三年开发能力范围内；二是在开发项目严格控制三年开发周期，如果开发商三年未完成项目开发将受一定惩罚；三是在土地出让文件中将说明三年必须开发完毕的条件，开发商在受让土地时也必须接受和做出相应承诺。 在国家对房地产市场宏观调控的背景下，各地方政府亦是各出奇招，渭南市于二00七年六月十五日出台了《渭南市房地产市场秩序专项整治告知书》，有效地制止了渭南市商品房的预售违规、恶意炒作行为、广告违规、销售合同违规、经济违规和价格违法等行为；在银根紧缩的前提下，银行方面更是开始理智的对待开发商的信贷行为，使得渭南市房地产市场发展基本进入了正常有序的轨道。 ?结 论： 目前来看，通过国家及地方政府的调控，一个较为完整的土地政策体系可以说已经基本形成。且在以后中央政府利用土地参与并且强化宏观经济调控的措施将会越来越深入。如何更大限度地保持中国经济实现又好又快的发展，是中央政府首要解决的问题。在保持18亿亩耕地红线不被突破的底线上，新增建设用地的审批将会更加严格，因为随着中国经济总量的规模不断扩大，经济结构不均衡的问题已经非常突出。要扩大内需，保持经济结构稳定发展，土地作为宏观调控的重要工具与手段，必将在以后，得到更进一步的深化。存量土地的盘活、集约与节约利用土地，将会是未来土地政策的走向。中央政府将研究土地市场存在的各种弊端，适时出台各种有利于存量用地开发的政策，给实力雄厚、守法遵规的开发商以更大的生存空间。 给开发商的建议： 1、珍惜土地储备，谨慎对待土地出让。再次获取土地的方式和价格，对开发商来说，不啻是一个充满风险的挑战。