六房地产估价课件.pptVIP

第六章 收益法 第一节 收益法的基本原理 第二节 净收益的确定 第三节 资本化率的确定 第四节 收益法总结与应用举例 第一节 收益法的基本原理 一、收益法的概念 指预测估价对象未来的正常收益，利用适当的资本化率或报酬率（折现率）将其转换为估价时点价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 根据将未来预期收益转换为价值的方式 ， 收益法可分为 1、 直接资本化法 2、报酬资本化法 1、 直接资本化法 将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率求取估价对象价值的方法。 2、报酬资本化法 即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。  二、收益法的理论依据 预期原理 ：决定房地产当前价值的，重 要的不是过去的因素而是未 来的因素；房地产的价值就 是其未来净收益的现值之和。 房地产价值高低主要取决于下列因素： 未来净收益的大小 获得净收益的可靠性