第八章房地产金融与资本市场解决方案.ppt

第八章 房地产金融与资本市场 第一节 房地产金融概述 基本任务是为房地产的生产、流通和消费筹集资金和分配资金。 房地产金融的特点。 资金来源的短期性和资金运用的长期性； 资金来源的固定性和资金运用的特定性； 很强的政策性。 房地产融资方式。 房产融资与土地融资； 直接融资与间接融资； 权益性融资与债务性融资很强的政策性。 房地产金融市场指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的场所与行为的总和 房地产金融市场的主体与客体 政府 银行与非银行金融机构 房地产开发经营企业 居民个人 房地产金融市场的分类 --按照市场层次的不同 一级市场是指资金需求者通过房地产金融中介机构或者资本市场进行初始资金融通的市场。 二级市场是指资金需求者通过房地产抵押贷款证券化或房地产有价证券的再交易进行资金再融通的市场。 一级市场是二级市场的基础和前提，二级市场是一级市场存在与发展的重要条件之一，一级市场都受到二级市场的重要影响 房地产金融市场的分类——按照融资工具的不同 房地产抵押贷款市场是指企业或购房者以符合条件的房地产作为借款担保向房地产金融机构融通资金的市场，包括个人房地产消费信贷市场和房地产企业开发贷款市场。 房地产证券市场是指围绕着房地产股票、债券、抵押贷款证券、投资基金券等各种有价证券的发行和买卖形成的各种交易关系总和 。 房地产保险市场是指以房屋及其相关利益和责任为保险标的展开的保险业务市场。 房地产信托市场是指受人所托代为办理房地产买卖、租赁保险等房地产信托业务的市场。 第二节 房地产资金的传统融资 国外房地产金融的发展——各具特色的房地产金融制度 英国：互助性的建筑协会，1775年理查德.凯特雷在伯明翰建立 德国：住房储蓄银行——合同储蓄制度 美国：高度发达的抵押贷款金融机制、职能分工完善的抵押贷款机构及担保机构、发达的证券化制度 日本：完善、各有分工的住房金融支持体系、住房金融公库制度 新加坡：中央公积金制度 英国--建筑协会（住房合作社） 住房合作社是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体,属于集体合作性质,它是以建房资金融通和储蓄、建设和管理一体化来解决住房问题的不以盈利为目的的群众性的公益团体。 其宗旨是改善社员居住条件，为社员住宅提供现有条件下的最佳服务。它以自愿、协作、平等互利、民主管理为组织原则，实行入社自愿，退社自由。 德国--住房储蓄银行 专门经营住房储蓄贷款的专业银行，是一种自愿合作建房组织。 与一般商业银行的个人住房贷款不同，其业务特点是：先存后贷、低存低贷、固定利率、专款专用、封闭运作。 新加坡--住房公积金：强制缴纳 即在资金短缺的情况下，国家通过建立各类基金以保证房地产金融资金的供应。 基本特征：资金稳定性强、资金存款期限长、筹资数额大、筹资成本低。 美国：抵押贷款证券化模式 欧美国家依靠其发达的资本市场充分运用金融手段筹集房地产金融资金的模式。 基本特征：公司化操作、筹资迅速而灵活、市场化的风险分担机制。 以美国、加拿大等国家的典型。 第三节 房地产资金的资本市场融资 房地产股票与债券融资 房地产抵押贷款证券化 房地产投资信托 房地产股票 即指房地产股份有限公司发行的、表示其股东按其持有的股份享受权益和承担义务的可转让的书面凭证。 股票作为书面凭证，本身没有价值，但是它作为向公司提供资本的权益证明，代表着一定收益的权力，因此具有价值，可以作为商品进行转让。股票一经购买，持有者就不能要求退股，但可以到二级市场上卖出。 房地产股票的类别 ——按股东承担的风险大小和享有的权利 普通股是在优先股要求权得到满足之后才享有对公司利润和资产分配权利的股票 其股息收益随着公司经营情况的不同而不同，无上、下限；有出席股东大会的会议权、表决权和选举权、被选举权、剩余索取权、优先认股权。是最普通的最重要的一种股票形式。 优先股是指在剩余索取权方面较普通股优先的股票。 取得固定股息，通常没有投票权，只有在特定的情况下才有临时投票权，风险小于普通股，预期收益也低于普通股。 房地产股票的类别 —按是否记名 记名股票是指在股票上载有股东姓名的股票。公司备有股东名册记录股东姓名及地址等信息。 转让时，必须将受让人的姓名或法人名称记载在公司股票之上，并将其姓名和地址等信息记录在公司股东名册之上，转让才能生效。 无记名股票是指不在股票上记载股东姓名的股票。 转让时，只需进行股票的交付即使转让生效。 无记名股票相对记名股票而言更加普遍。 房地产股票的价格 主要有票面价格、发行价格和市场价格等。 票面价格是指股票票面上标明的金额，即面值。票面价格是其它价格的参考依据，随着股市行情的变化，其与股票所实际代表的资产价值差距可能很大。 发行价格是指股