太原时代自由广场商业定位报告要点.pptVIP

太原三大商圈的区别于共性及趋势 现有3大核心商圈，皆以零售为主，其他业态为辅，太原现有购物型传统商业是比较完善的，高档、中档、低档均有覆盖 商圈档次越高、业态种类越多，辐射面积越大，反之，档次越低、辐射面积越小、业态种类越单一 目前市场的空白点是集娱乐休闲购物为一体的综合型商城、大型MALL，或者主题鲜明的中小型商业综合体 以太原商圈发展现状来看，新型商圈以中高端购物为主导，传统商圈则以专业化市场为主导，而边缘性商圈则以低档小商品市场和传统的街铺形式为主导 宏观与竞争分析 商业环境分析总结 朝阳商圈 低档批发市场或零散街铺 亲贤长风 中高端综合 型商业体 柳巷商圈 传统步行街+中端百货商场 高 中 低 新型 传统 边缘 各商圈层次定位 市场扫描 案例分析 战略方向回顾 市场需求 核心问题界定 战略推导 SWOT分析 商业模式研究 典型业态研究 项目定位 城市环境分析 经济环境分析 产业环境分析 商业环境分析 主要商圈分析 竞争策略导出 项目概况 项目四至 项目本体分析 区域商业价值 片区功能分析 片区消费能力 分析总结 PART 1 项目于区域 PART 2 宏观与竞争 PART 3 策略与定位 PART 4 可行性研判 客户定位 核心价值提炼 案名建议 推广语建议 PART 5 属性与延展 经济环境向好 房地产市场高速增长期，带动第三产业及商业地产的发展 太原现有的商圈高中抵档次均有覆盖 业态均以购物为主 通过对宏观环境、竞争环境、项目本体和区域环境的分析，我们发现区域环境对项目有不利因素的影响 宏观 环境 商业 环境 项目 本体 片区 环境 ”一变四“的布局无法形成整体效应 布局方式不利于聚集人气 项目周边道路改善升级阶段，商业氛围不成熟 综合宏观环境、竞争环境、项目本体和区域环境的分析，主要有以下两个问题 用何种商业模式规避项目自身的不足，又符合无法改变的现状 在解决规划布局的基础上如何将辐射的客群扩大 战略与定位 核心问题推导 项目发展战略 SWOT策略推导工具 可行性研判 项目整体定位 商业模式研究 典型业态研究 战略与定位 问题的解决方案 根据SWOT分析推出本项目的发展战略是: 找到一种能够优化建筑布局的不足，扩大客源辐射区域，抢占市场空白点的商业定位方向 战略与定位 发展战略 专业市场 社区商业 主题商业 购物中心 步行街 …… 何种类型的商业模式既适合本项目发展战略，又符合市场需求 战略与定位 商业模式研究 商业类型 客群特征 发展特征 与本项目的匹配度 专业市场 购买专门用品 对周边的商业氛围和物流要求较高，且对项目体量要求大 不符合本项目的区域发展和项目规划指标 步行街 定位特色潮流，符合年轻人消费 容易产生集聚效应，在各商圈内合理的招商和规划后发展较好 市场培育时间较长，对项目所在区位有较高的要求 社区商业 周边社区居民的日常生活需要、5-10分钟可达 服务于社区居民生活需求，在规模和形态上都有所限制。 在规模和形象以及辐射上与本项目不符 购物百货 满足不同层次和类型的消费需求，主要目标客户为中高层次 有利于树立项目的品牌形象和影响力，快速集聚人气、地气、商气，市场化的运作、合理业态分布与经营带来效益。 对项目体量及项目的规划有着严格要求，与项目自身不匹配 主题商业 特别人群的特殊需求 在区域内仍纯在市场空白 可结合不同功能部分加以提炼和包装 战略与定位 商业模式研究 战略与定位 典型业态研究购物类 业态与本项目匹配度： 序号 项目 1 王府井 2 百盛 3 山西世贸 4 和信 5 北美新天地 6 天美 7 华宇国际 8 天美名店 9 铜锣湾 10 巴黎春天 11 茂业 建筑形态 辐射范围 建筑体量 市场竞争度 匹配程度 不适合 较广 适合 无竞争力 否 太原三大核心商圈中，以购物类为主的商业体共15家 经营档次、购物环境以及品牌，从低到高均有覆盖 管理模式、品牌效应非常成熟 娱乐设施以本地品牌为主，多数娱乐设施服务水平较差，与一线城市水平存在差距，整体水平提升空间大。 太原市共有中大型KTV、夜总会60余家，小型娱乐场所百余家 娱乐消费较为旺盛，以本地品牌为主，外地连锁品牌较少 本地品牌从设备、管理、规模等档次差距较大，以平价品牌较多，提升空间较大 夜总会名称 KTV名称 三国演义城 威龙歌厅 夜上海夜总会 迎西歌厅 魔迪夜总会 金达莱歌城 金苹果夜总会 亲贤村卡拉OK 海子边夜总会 酷歌唱K量版式 红豆夜总会 金龙苑歌城 天郎夜总会 长安歌舞厅 大通宝夜总会 天天歌厅 天地会所夜总会 美特好KTV 太原特区夜总会 方达歌城 太原市歌厅、夜总会示意 战略与定位 典型业态研究》娱乐（KTV \夜总