西安面孔公社项目营销思路_67P_2012年_魏东灵_项目_市场定位_销售执行要点.pptVIP

面孔公社营 销 思 路 呈报人：魏东灵 2012-2 市场背景 　 2011年对于中国的房地产市场而言，绝对是不同寻常的一年，各种调控政策出台，楼市现象交相出现，从年初的“新国八条”到“限价令”、“国五条”，再到二三线城市限购政策等，房地产市场一路跌宕起伏，楼市多方博弈日见微妙。 　 在调控政策下，2011年的楼市跌宕起伏，不仅是房价和销售起落，受融资渠道、土地价格等影响，也引发了房地产开发企业的变革。不少开发企业或兼并、重组，或转型、下乡，更有部分房企破产倒闭，一番楼市洗牌战愈演愈烈。从国内一、二线城市直至西安，楼市量价齐跌普遍上演，年末时节调控效果正逐步放大显现。 二、西安市场 自今年2011年1月底新国八条后，各地方版“限购令”、《商品房明码标价规定》、央行三次加息、六次上调了存款准备金率，楼市政策调控在不断升级，金融市场也持续收紧，造成西安房产市场观望氛围日趋浓烈；同时，伴随通胀压力的日益增大、银行信贷能力的萎缩，不少开发商资金链开始出现问题，加上在日渐趋紧的政策调控的背景下，房企对于市场后期的开发信心已明显不足，市场供应方的供应能力呈现出下滑态势。2011年，西安商品房市场供应各项指标总体表现为走低的态势。西安房地产信息网数据研究中心数据显示，2011年，西安商品房新批准预售面积为1405.12万平方米，同比去年同期下降14.05%，其中，普通住宅累计新批准预售面积1040.09万平方米，同比去年下降21.73%。 第一章 市场研究 一、区域概述（区位、交通、配套、发展趋势） 二、区域市场竞争环境（供给、需求、价格、区域市场价值） 三、典型竞争项目个案分析 四、竞争对比分析 五、区域市场研究结论 一、区域概述： 1.区位概况 　 项目位于西安二环西北部核心区，临近于迎宾大道(朱宏路)，距钟楼商圈10分钟，咸阳机场20分钟，地铁1号线仅5分钟，多条城市一级干道环伺左右，城市级立体交通四通八达。项目紧邻三大公园：文景公园、大明宫遗址公园、纬二十九街政府绿化带并与汉城湖零距离，汉城湖规划以水文化和汉文化为主题的园林景观面积达1031亩，周边生态环境优越。 2.环境描述 项目紧邻三大公园：文景公园、大明宫遗址公园、纬二十九街政府绿化带并与汉城湖零距离，汉城湖规划以水文化和汉文化为主题的园林景观面积达1031亩，周边生态环境优越。 3.交通体系 本项目位于西安二环西北部核心区，临近于迎宾大道（朱宏路），距钟楼商圈10分钟，咸阳机场20分钟，地铁1号线仅5分钟，多条城市一级干道环伺左右，城市及立体交通四通八达。 3.区域市场价格分析 区域内同质性产品较多，其面积区间基本均为50--140 ㎡。 主力户型面积大多在80—120平米之间，客户群体基本均为刚性需求或初次改善性住房的需要。客户层次基本均确定为社会中产阶层。 区域供给项目中，产品线丰富，层次划分明显 。 2012年本区域项目供应量约为100万平米，对本项目会构成一定的影响和客户分流的可能。 第二章 项目本体分析 一、项目综述 二、项目产品条件分析 三、项目SWOT分析 四、项目SWOT应对策略 本项目位于——北二环与朱宏路十字南500米 二、项目产品情况分析 一、项目市场方向及战略 二、项目市场形象定位 自有或可支配现有净资产超过30万元； 收入稳定，事业属于成熟阶段，家庭殷实的中产阶级，家庭年收入超过10万元； 有车一族；交通便利的居住环境； 对家庭生活的品位、后代的教育、身心的健康等高质量的生活方式有独到的见解和认同度。 年龄在35-45岁，可能对居住现状不满，有换房的要求，并要求有成熟居住环境和条件等。 社会经验丰富，工作稳定或。 四、价格定位 关于本项目的切入价格，我们采取市场比较法。市场比较法的核心是运用类似项目作为样本，通过对影响房地产价格的因素进行分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。（或采取：引入一线销售同事价格建议 ，客户角度看产品优劣，以实际客户承接力为导向。） 参考项目：阳光新地、阳光北郡 、雅荷紫金阳光、海璟台北湾、阳光台365、金辉天鹅湾。 以上项目平均销售均价约为7000元/平米，实际销售均价约为6500元—6700元/平米。 四、项目整体营销推广思路 一、总体营销目标 二、总体推盘量体及推广排期 三、总体价格策略及价格控制 四、总体推广方向及策略 五、关于项目产品升级的几点思考 2. 推广排期 三、总体价格策略及价格控制 调价策略： 依据二条价格调整主线—— 四、总体推广方向及策略 项目规模中等，在营销推广过程中采用短周期运作的市场策略； 通过区域竞争项目的分析以及项目总体认