远洋桂林宜和云天营销策划P.解读.ppt

* 因此基于以上分析，我们建议将本项目产品地的中海风格建筑、新城市大道上的显赫位置、假日式生活理念、毗邻五星级酒店的特质作为核心价值加以延展、提升。 * 四大核心价值提炼 1、纯地中海建筑、意式园林，浓郁的异域风情 2、城市门户，区域地标，新城市大道上显赫的位置 3、恒温泳池/温泉泡/浪漫湖景/主题广场，假日式生活 4、与新区首个五星级酒店相邻，五星级酒店生活区 * 我们对哪些人说话？ ——客户群体简要分析 * 临桂新区房地产客户的多元性 临桂离桂林市区距离较近，联系密切，交通方便，有公交车直达，这就使市区邻近临桂的居民在县城购房自住成为可能。 临桂是桂林传统的经济强县（为全国百强县），辖区人口46万，工、农业，商业发达，居民收入水平较高，为方便学习、生活，大多数县城居民选择在当地购房。 临桂周边县乡镇较多，随着经济的发展，产业结构的调整，大批周边县乡镇居民涌入临桂新区置业生活。 临桂作为桂林新城区，其发展前景，升值空间毋庸置疑，再加之县城外来流动人口众多，住房需求量大，因此吸引了大量本地、外地投资客置业。 三、目标客户分析 * 1、市区客户 市区客户主要以琴潭地区，铁西翠竹路和城南一带缺少在市区购房能力的中低收入刚性需 求及部分改善住房人群。本案距该人群原市区居住位置近且相对市区价格较低。 2、322国道沿线的乡镇居民 乡镇居民来县城买房对往返乡镇交通的便利性，以及地缘性即靠近本乡镇的楼盘特别有亲 切感，因此322国道沿线的庙岭、五通、中庸、宛田、黄沙等乡镇居民均是我们的目标客户。 3、永福、龙胜周边等县城居民 县城客户购房也比较讲究地缘性以及交通的便利性，永福、龙胜距临桂都相对较近，因此 永福和龙胜的购买群体也是我们争取的主要目标客户之一。 4、周边企事业单位干部职工 本项目周边的企事业单位干部职工无疑是我们主力客户之一，如鲁山工业园的天和药业、 真龙汽车、苏桥工业园、机场工作者等单位机构。 5、投资客 来至市区、县城、该部分客群购房主要以短期售出获利为目的，新楼盘的初期入市价格较 低，短期升值空间较大。全国外地客户，均可通过高速路快捷方便的到达桂林，加之外地 客户对本地的地段并不敏感，并主要看中小区机场大道上的沿街优势，无论是未来商务办 公还和出租都有一定的投资价值。 目标客户定位 * 来至区域 年龄/家庭结构 购买类型/动机 需求房型 桂林市区，以西区 居民为主， 地缘型客户 35-45岁，满巢 三口之家 自住，二次置业 改善居住条件 3房2厅以上， 120㎡以上 25-30岁 三口之家 自住，首次置业 家人相互照应 3房2厅以上， 110㎡左右 40-55岁，空巢 自住，二次置业 改善居住条件 2房2厅、小三房，80-110㎡ 30岁以上 多次置业、投资 单间配套、1房 40-80㎡ 临桂县城常住居民 25-35岁 青年之家 自住，首次置业 就近工作、生活，方便快捷 2房2厅、小三房，80-110㎡ 周边大型企事业单 位、白领 25-35岁， 青年之家 首次置业，自住 就近工作、生活，方便快捷 4房2厅以上，130㎡以上 外地，南宁、柳州、桂林其它县城 30岁以上 投资、度假、为家人购置、多次置业 1房1厅、2房2厅、小三房 外省客户，广东、 深圳等经济发达地区 30岁以上 投资、度假 多次置业 1房1厅、2房2厅、小三房 外籍客户 30岁以上 投资、度假 多次置业 1房1厅、2房2厅、小三房 目标客户细分 * 客户特征分析 不是的权贵，但却是城市中的精英，文化层次较高，不是高收入人群，但较为稳定； 有生活理想、有居住的追求，品味较高、有自己独特的审美情趣； 不太注重物质层面的炫耀，而注重精神生活层面的价值实现； 对城市传统居住区域依赖程度不高，愿意付出更多的交通成本去新兴区域居住； 有一定投资意识、前瞻眼光，对新鲜事物接受度较高。 懂得品味生活·喜欢异域风情·浪漫的人 * 在当今已经审美疲劳的市场大势下，共性优化已经不能解决问题，那么我们应该如何说？ 换个角度定位思考 和对手打拼，找到之间价值的差异性，去发现客户选择我们的核心理由。 * 宜和云天 案名 点评 本项目在项目初期已确定，此举使得项目前期得到广泛传播传播、知名度得以扩大，为后期的推广奠定了良好基础。 案名立意平和、大气，给人祥和、自然的感觉，且字义包容性强，与后期产品定位、市场形象定位并无冲突。 * 新城市大道·20万平米地中海城邦 形象定位语 定位诠释 新城市大道：新城市大道点名项目位于连接城市琴潭片区的主干道上，彰显本项目的显赫位置。 20万平米：凸显本项目在机场路旁的首个大型精致主题式社区 地中海：突出本案在该片区独特