2房地产供求价格和策略.pptVIP

房地产投资课程 东华大学MBA 张健 2009年9月13日 课程安排 主要内容 房产价格的决定因素、自住房的需求和买房承受力分析、房产的供求、房地产理财、政府的房地产政策和税收、房地产投资的目的和成本、房地产金融和房地产投资基金等。 考核方式(二份作业) 房地产投资课程 第一课: 房地产市场形势与投资策略分析 第二课: 房地产供求、价格和买房承受力 第三课: 房地产贷款和买卖成本 第四课: 房地产政策和税收 第五课: 房地产投融资和创新 第六课: 房产买卖和评估 第七课: 房地产投资者分析 第八课: 总结和讨论 第二课: 房地产供求、价格和买房承受力 一. 供求关系的不平衡 二. 住房的需求 三. 住房的供应 四. 买房承受力 五. 不同的专业市场和投资策略 一. 供求关系的不平衡 一般来说，房产的需求越大则房产的价格越高，而房产的供给越大则房产的价格越低。 如果供应量很紧，房价就会急速上升，如果房价大幅持续上涨，而居民的收入跟不上，市场就会出问题，即买房者减少，并最终使房价下降。 2005-2009年上海市住宅商品房供应和销售面积 上海房产价格变化 在一定时间的房地产周期里,各类别房地产资产表现的变化 二. 住房的需求 至2008年城市人均居住建筑面积为27平方米, 而且我们预计到2020年会达到人均居住建筑面积为32平方米 以上海为例, 家庭的平均的住宅面积只有60平方米，而美国的人均住宅面积已达到60平方米，澳大利亚的人均住宅面积已达到55平方米。 住房的需求 如按自有住房率包括农村人口计，我国目前的自有住房率在88%左右, 属于自有住房率最高的国家之一, 超过了美国的68%, 澳大利亚的70% ，英国的69%，意大利的80%, 加拿大的66%，法国的55%和德国的42%, 但低于孟加拉国93％。 这也从一方面表示我国经济比较落后(按人平均计算)和农民比重大的如实反映。 随着中国经济进一步发展，人员经济层次，年龄层次，层次类型以及城市结构的变化，自有住房率，出租率，人均居住面积，住房形成和质量都会发生进一步变化。 潜在需求和实际需求 家庭组合比例(比如每户家庭人口3.5-3.01) 人口增长，城市化和国内人口迁移 (城市化每年增近1500万人口) 人口老龄化和人口出生率 (增加和减少) 经济因素 (买房承受力) 观念因素 (对住房的要求提高) 居民改善住房需求 拆迁需求 外省市人士需求和境外人士需求 投资性购房需求 3. 住房的供应 房地产的供应本质上是由它的需求决定，同时也受到其它一些因素的影响，包括人口增长，收入水平和中长期内的可能住房价格。 而我国近几多年来, 住宅建设的大力发展主要由以下因素导致, 即大量农村人口流入城市(前20年, 有近2亿人), 城市增多的工作机会, 强劲的经济发展, 就业人员收入的增加和政府政策的引导因素等。 四. 买房承受力 买房承受力计算和分析，制约居民购房意愿的主要因素 房价与年收入比 中国 7-8:1 一些大城市13-15:1 或以上 部分地区国家中档房产房价与年收入比 美国，英国和澳大利亚中档房产价格房价与年收入比 制约居民购房意愿的主要因素有以下几项 经济利益的驱动。最直观的就是居民能住单位的低租金公房，就不会买房 居民购房承受力指数的大小 住宅的质量和外部的环境 产权:产权不全，影响人们的购房意愿。 预期支出的不确定性。 中国房地产投资的机遇和挑战--机遇 城市化建设迅速发展, 城市人口增长很快。 近年来需求和供应旺盛。 银行存款额巨大, 利息还是在几十年来最低的阶段。 市场缺乏其它保值和升值的投资产品。 海外资金不断进入我国房地产市场。 中国房地产投资的机遇和挑战--挑战 部分城市房价和收入之比太高, 近几年房价增速超过收入增速。 政府有意控制房价格上涨幅度, 部分买房者里投资者和炒作者太多 五. 不同的专业市场和投资策略 1. 住宅 2. 办公楼 3. 商场 4. 宾馆 5. 工业厂房 6. 其它(房地产) 7. 定位是关键 传统上投资者(开发商)主要从事住宅房地产开发 可以预售,现金流较好 单元房:多层和高层房产有较好周边设施(商店和娱乐)和公共交通 别墅: 有规划的和一定形态的建筑的社区 酒店公寓:市中心及附近 其它 住宅需求:移民水平、出生率、当地经济活动、 　　　　买房承受力等 住宅房地产表现的决定因素见第八节 目标客户群(使用者) 自身定位 地点(一般位于城市的中心商业区和公共交通方便的地方附近) 工期较长 现金流安排