成全机构商业地产项目提案及操作实例分享教案.ppt

业态配比 成全视点： 世邦魏理仕在得出前面讲的这些项目定位之前，其实还是对武汉宏观经济总况、零售商业市场情况做了很详尽的分 析，这肯定是必不可少的一个重要步骤，项目所有定位均有赖于区域经济、商业市场发展和消费需求的承载。 在宏观经济总况里，分了这么几个部分： 1、武汉城市圈战略，这涉及到城市发展战略和发展导向，包括城市地位、城市影响力（消费力、流通力、吸附力和辐射力），现代城市核心竞争力就是体现在这几个方面上，比如武汉的8+1城市圈战略，就是发挥武汉的经济辐射力、吸附力优势，带动周边八个城市的发展，形成以武汉为中心的“大武汉城市圈”，这跟成都在成渝经济区中占据的核心地位及发挥的核心带动作用是一个意思。 2、行政区划和人口，看看项目在区划里是个什么位置，人口结构中年轻人口比重颇大，尤其是学生消费群体，这将是项目运营过程中可发掘的重要消费力量，项目定位也应与此类消费群体的需求有所契合。 3、几个主要经济指标，GDP（包括三个方面：消费、投资、出口，其中的消费部分是应关注的主要方面），社会消费品零售总额（主要看连续3-10年增长率变化、在同级别行政区域中所处位置等）、城镇居民可支配收入（要与消费支出做比较，主要是收入趋势线和支出趋势线的比较，消费价格指数），恩格尔系数等。 4、城市文化，了解这个便于发掘区域文化特性，也是为了迎合特定区域民众的文化、心理诉求，城市文化主要是指城市人群的主流价值观、消费心理及生活习性等等。 5、城市规划，包括城市发展目标，交通规划等等，看看项目有无可借势、可倚重的方面，商业地产商最关心的是商业网点规划。 在零售商业市场分析里，分了这么几个部分： 1、零售消费市场的发展概况，社会消费品总额的全国排名，分别按行业划分（批发零售、餐饮、娱乐、酒店等）、业态划分（超市、百货、专业店等）的增长率；商业网点发展，网点中各个业态的数量、配比，规模以上网点数量，特色网点总结；价格指数；消费结构，各类消费情况如何，占比情况 等；居民消费特征，消费结构占比，消费上有什么突出现象，消费偏好、习惯等；商业市场规划。 2、业种业态发展分析，各业态发展状况，配比、增长情况，有什么特征、特色，与项目业态定位有相似性的商业设施概况。 3、主要商业区域的研究，主要商圈分布，发展历程，商铺类型及结构，经营业种、商品品类的配比关系。 4、大型商业设施研究，分布图（建坐标），市场定位，功能，软硬件状况，主要消费群体，经营内容，租金水平和收取的方式等。 5、新增商业项目分析（未来竞争、潜在竞争），区位、规模、规划、定位、经营模式。 商业背景和项目背景分析完了，接下来要找些适合的重要城市业态业种案例、项目案例来做比较、参考，便于得到一些有益的启示。前面说过，案例借鉴是个重要课题，一方面为项目的详细定位提供参考和借鉴，另一方面论证项目定位的准确性与可行性。世邦选取的城市案例是上海，项目案例是日本的博多运河城、英国BLUEWATER购物公园和阿尔伯特码头三个滨水商业项目。以上海为参照是因为上海是国内首屈一指、商业市场发展极其成熟的城市，又与武汉同属长江沿线，坚持正确的商业定位规划、挺过前期培育的阵痛，是上海商圈成功的重要因素，此处可借鉴意义明显。选取日本、英国等三个滨水项目做参考，是因为同属滨水项目，水景资源的运用、挖掘文化深度是值得借鉴的重要方面，同时合理的设计、布局，业态分布、配比，充分利用广场过道等连结性空间，实现商业价值和聚集人群的作用，同样值得借鉴。 市场定位是通过对城市商业竞争态势及发展趋势的准确把握和判断，着眼于市场空白点的发掘，相比主要竞争项目，对消费者资源争夺应着力于优越消费环境的营造和符合其消费需求的商户组合的优化配置，面对对商户资源的竞争局面，则应提供有竞争力的经营环境和租金条件。 客群定位，两个方面，一个是客群层级，收入中等或中等偏下客群、由于周边规划未来状况趋好不排除中高收入群体汇聚的可能，收入中等偏下人群可做人气培育的基石及后期人气的补充，目标人群年轻化特征明显，另一方面是客群类型，汉阳全客层，不分年龄阶层一网打尽，武昌大学生，汉阳商务及中高收入群（汉阳消费主要集中在汉口），大武汉都市圈商务及中高人群，借助于两江和龙王庙旅游的旅游人群。 通过前期宏观经济分析和商业研究，同时从市场定位、客群定位出发，得出主题定位——”亲民“应为第一要义。 功能定位则是从项目特性、体量、竞争态势及客群定位出发得出，一站式消费，侧重餐饮、娱乐，是因为零售市场增长缓慢。 客群定位决定了商品定位——价格不能高，档次还不能低，中档为主，少量高端，形象要好。 第一个关于思路的问题，这个本身我们不需要跟各位汇报的，但是考虑到各位对收益的稳定问题的担心呢，我做一下解释。我们既然已经提出这个定位方向，那么就是有90%的信心来操作。我们每年是上打租