第十章城市房地产管理法律制度分析.pptVIP

城市房地产管理法律制度 本章主要学习： 房地产开发； 房地产交易； 房地产登记。 房地产开发 一、房地产开发概述 （一）房地产开发的概念 房地产开发，是指以土地开发和房屋建设为投资对象所进行的生产经营活动。根据《城市房地产管理法》第2条的规定，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 （二）房地产开发的特点 1、房地产开发是在国有土地上进行的。 2、房地产开发的内容是进行基础设施和房屋建设。 基础设施建设。通常也称之为土地开发，即通过“三通一平”（通水、通电、通道路，平整土地）或“七通一平”（通水、通电、通道路、通排水、通煤气、通热力、通邮政，平整土地），将自然状态的土地变为可建造房屋及其他建筑物的土地（俗称“生地变熟地”）。 房屋建设也称房屋开发。即在具备建设条件的土地上建筑各类房屋。 （三）房地产开发的基本原则 （1）严格执行城市规划的原则。 （2）经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则。 （3）全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。 （4）依照法律或合同要求开发的原则。 二、房地产开发用地 房地产开发用地，是指以进行房地产开发为目的而取得使用权的土地。 （具体见《土地管理法》） 三、房地产开发企业 （一）房地产开发企业的设立 房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格，从事房地产开发经营的经济组织。 （1）有自己的名称和组织机构； （2）有固定的经营场所； （3）有符合法律、法规规定的注册资本； （4）有足够的专业人员； （5）法律、法规规定的其他条件。 （二）房地产开发企业的资质管理 《房地产开发企业资质管理规定》将房地产开发企业资质等级分为一、二、三、四级。 一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。 二级及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。 房地产交易 一、房地产交易概述 （一）房地产交易概念 房地产交易是指当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。 （二）房地产交易的原则 1、房产权与地产权一同交易规则； 2、房地产价格评估的原则 ； 3、房地产成交价格申报的原则 ； 4、房地产交易行为要式性的原则 。 （三）房地产交易市场 按照市场结构及层次可以分为一、二、三级市场。 二、房地产转让 （一）房地产转让的概念 根据《城市房地产管理法》第36条的规定，房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。房地产转让的实质是房地产权属发生转移变更。 （二）房地产转让的条件 1、转让、受让双方主体资格合法 房地产转让属于民事法律行为，转、受让双方当事人必须具有相应的主体资格和行为能力。 2、客体必须符合法定要求 （1）以出让方式取得土地使用权的，应符合下列条件： 第一，按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。 第二，按照出让合同的约定，进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25％以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施，公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。 第三，转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 （2）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应符合以下条件： 第一，按照国务院的规定报有批准权的人民政府审批。 第二，经人民政府批准转让的，应依法办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。有批准权的人民政府依法决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应按照有关规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者做其他处理。 （3）《城市房地产管理法》规定的房地产转让的禁止情形： 第一，司法机关和行政机关依裁定决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 第二，已被依法收回土地使用权的； 第三，共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 第四，未依法登记领取权属证书的； 第五，权属不明、有争议的； 第六，法律、行政法规禁止转让的其他情形。 3、符合法定的形式要件 （1）签订书面转让合同 ； （2）办理登记手续 。 房地产自记载于房地产登记簿时发生效力，房地产登记簿是房地产归属和内容的根据。 （三）商品房预售 商品房预售。商品房预售应当符合下列条件： （1）已经支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设投资