物业管理实务总复习要点.ppt

* 物业管理实务案例分析题 * 1.某物业项目位于我国某沿海城市，总建筑 面积达35余万平方米，属中高层住宅物业， 是当地最大的住宅项目，整个小区的建设申 报了国家安居示范工程小区，是该市重点工 程之一，备受当地居民和政府的关注。建设 单位为把这个项目建设经营好，在项目的立 项阶段就选聘了一家有丰富经验的物业服务 企业，并由其负责该项目物业服务的早期介 入工作。 * 请分析后回答以下问题： 1.物业服务企业早期介入有何作用？ 2.在可行性研究阶段，物业服务企业早 期介入工作内容包括哪些？ * 1.早期介入的作用： ⑴.优化设计 ⑵.提高房屋建造质量 ⑶.有利于物业服务企业了解物业基本情况 ⑷.为前期物业管理做好充分准备 ⑸.有利于提高建设单位开发效益 参考答案 * 2.在可行性研究阶段，物业服务企业早期介 入的工作内容： ⑴.根据物业建设和目标客户群的定位确定物 业管理的模式。 ⑵.根据规划和配套情况确定物业管理服务的 基本内容。 * ⑶.根据目标客户情况确定物业管理的总体服 务质量标准。 ⑷.根据物业服务成本初步确定物业公共服务 费的收费标准。 * 2.一业主到物业服务中心办理入住手续，业 主直接找到物业服务中心经理自我介绍说： “我接到入住通知已经半年多了，由于工作 忙，今天特抽空来办理”。 工作人员说：“没有关系，我们一切为 用户服务，不论托多长时间，我们都一样办 理”。工作人员说：“您的材料是否都带齐 了？”。业主拿出买房合同、入住手续书及 * 付款收据。工作人员说：“可以了”。业主 问：“你们公司的收费标准有批文吗？”工 作人员说：“有，你看，这是房地产开发公 司的批文”。业主说：“我最近资金比较紧 张，维修资金这一部分我能不能缓缴，等到 发生大修时我一定补齐”。经理说：“可以 ，不过你的写个保证”。业主问：“装修是 否要办理手续？”工作人员说：“只要你不 * 破坏承重墙，就不用办理任何手续了”。业 主问：“装修前是否要交一些费用？”工作 人员说：“你自己找人装修就不要交任何费 用啦”。业主又问：“我是否可以一次缴纳 10年的物管费？”工作人员说：“那太好了 ，都象你这样我们的服务就有保障了”。办 完手续保安部派人送来钥匙。业主接过钥匙 * 。业主接过钥匙说：“行了，还要办什么手 续吗？”工作人员说：“没有了，您装修完 了就可以入住了，欢迎您成为我们的新业主 ！” 请分析以后，回答下列问题“ 指出并修改本案例中存在的错误与不妥 之处。 * 1.错误之处：业主办理入住手续直接找经理 正确做法：应由专人办理入住手续 2.错误之处：业主办理入住手续的时间 正确做法：业主应在接到入住通知书3个月内 办理入住手续 3.错误之处：业主办理入住手不齐 正确做法：应验证业主本人的身份证原件 参考答案 * 4.错误之处：收费标准的批文机关 正确做法：收费标准应由物价部门批准 5.错误之处：维修资金可以缓缴 正确做法：国家明文规定，业主入住时应交 清公共维修资金 6.错误之处：装修不办手续 正确做法：业主在装修前应向物业服务企业 提出申请 * 7.错误之处：装修前业主不交任何费用 正确做法：业主在装修前必须缴纳装修管理 8.错误之处：业主一次缴纳10年的物管费 正确做法：国家明文规定，制止一次性收取 多年的物管费 9.错误之处：保安部派人送来钥匙 正确做法：应由物业服务中心人员把钥匙交 给业主 * 10.错误之处：业主拿到钥匙没办手续 正确做法：业主应在验房后，双方签字后方 可拿钥匙 * 3.某小区业主陶小姐已有好几个月没有缴纳 管理费了。物业管理公司上门催讨时，陶小 姐以前不久自家水管（非公共管道）渗漏， 物业管理公司没有及时进行维修，给其生活 造成了诸多不便为由，而拒交物业管理服务 费用。请问陶小姐的主张是否有法律依据？ 为什么？请你给出处理这个问题的步骤和 具体解决方法。 * 陶小姐的主张没有法律依据。 1.物业管理服务费是物业管理公司为业主提 供《物业服务合同》中的义务收取的服务费 ，物业管理公司的服务是针对整个物业的公 共部位和公共设施，提供包括公共设施维护、 公共卫生、公共安全与秩序、公共绿化等服 务项目。而业主家里的管道渗漏，除非有特 别约定，一般不属于物业服务合同约定的服 参考答案 * 务范围。若在保修期内，业主应向开发商提 出，若超出保修期，则应由业主自行负责。 故业主陶小姐以此拒交物业管理服务费无法 律依据。 若物业公司接到业主的保修，并承诺提 供此特约服务，物业管理公司与业主之间就 成立了维修合同，若物业公司没有及时维修 ，则应承担此维修合同的违约责任。 * 但维修合同与物业服务合同是两个合同，仍 不能以维修合同未得到及时履行而不履行 《物业服务合同》