美国房地产行业的周期性与影响因素研究教案分析.pptVIP

北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 在二级市场上融资的抵押贷款的比例从1984年的27％增长到2001年的59.3％，翻了一倍多！ 第二次革命的结果 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 第二次革命的结果 1950年时全美国的住房贷款余额为730亿美元，到1960年为2090亿，1970年为2890亿，但到了1981年则猛升为10037亿美元。 1970年开始的房贷资产证券化使70年代的房贷余额新增2.47倍。显见，金融创新对住房消费的促进作用。 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 证券化对美国房地产市场的意义 极大促进了住宅信贷的发展，解决抵押贷款的流动性、融资问题和风险控制问题。 为住房市场提供大量资金，推动了房地产市场的发展 使居民住房建设以及公民个体跟全球的资本市场结合为一体 能够确保即使出现银行危机，商业银行信贷萎缩时，保证市场上仍能够有足够的资金流动 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 主要是现代信息科技对房地产金融运行效率的推动 网络化，高速的信息传递 抵押贷款网上发行，对传统金融服务模式的挑战 二级市场电子交易 第三次变革——在现代科技的推动下正在发展 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 发达的房地产金融支持居民住房拥有率不断提高 住房贷款和金融创新成功故事的背后是越来越多的美国家庭拥有自己的房屋，1940年时美国44%的家庭有自己的房子(图五)，到1970年时63%的家庭有自家房，到现在这个比例上升到70%左右，不仅如此，许多家庭还有多于一栋的住房。 金融杠杆的支持 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 美国住宅产业的经济周期与影响因素分析 住宅产业的行业经济周期 美国住宅产业增长波动的驱动因素分析 利率 人口 金融杠杆 生活方式 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 环境与行业的结构变迁:在1998年之后，消费需求拉动行业整体增长！ (数据来源美国国家统计局) 美国的人口快速增长时期发生在六、七十年代，到了九十年代末，成长起来的BabyBoomer也到了四五十岁，形成了一个巨大的Active Adult住房需求市场； 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 生活方式给予了房地产新的增长机会:active adult的兴起 美国人口在战后的快速增长（Baby Boomer）目前已经成为美国经济比较富裕的濒临退休的活跃老年人（Active Adult） 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 半个世纪住宅的变化---人们生活水平提高 从50年到72年，住宅的面积增加67%，因此住宅的价格上升也就显得必然，72年均价 $30,500每套。每平米的价格也上升。越来越多的家庭添置了空调、洗碗机等设备。 到99年，国内住宅市场表现类似于50年代的住宅市场的状况：开工 1.7 百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（80%），只有20% 的新开工房屋是多家庭住宅。 但房屋的面积继续增大，平均房屋的完工面积是2,241 平方英尺。 到99年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到99年，建好后的房屋的造价高达创纪录的 $87每平方英尺。当然这中间是有一些原因：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗户。这些在50年代可是不敢想象的，但经过半个世纪，这些逐渐变成现实。 其他的装修包括：按摩浴缸、微波炉等标准装修。 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 年轻人和第一次购房者是当时购房主流，房屋的设计受到他们的影响（50年代） 在50年代初期，大量从二战回来得战士、尚未完成学业的年轻人、从二战回来重新回校求学的年轻人以及正处于结婚年龄的年轻人，这群人都是住宅拥有率相当低的人群，是住宅的潜在购买者。 在50年代，男人结婚年龄小于23岁，女人刚过20岁，这个群体在那时经历第一次婚姻，也是购房者的主要组成部分，对住宅市场产生大的影响。 50年代的住宅设计样式也受到第一次购房者很大的影响。同时代的纽约时报（ The New York Times） 引用房产专家的话认为50年代房屋的大小只有20年代的一半大。 北京锡恩企业管理顾问公司 Zion Consulting Confidential 学生成为当时多家庭住宅（公寓）的主要居住者（70