鹿丹大厦物业发展方向初步探讨教案分析.pptVIP

我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向 项目背景及约束条件 鹿丹村：曾经的全国文明小区，因出现重大工程问题面临全面改造。 属性界定：城市商务核心区边缘，具备双重稀缺资源的高价值老城旧改项目。 项目价值 未来房地产发展趋势预判 ——政策 调控政策逐渐宽松，如90/70、“双限房”、限外令、二套房政策会逐步取消，交易税费进一步降低，继续降息。 ——开发 成本与质量平衡成为开发管控要点；项目前期更加重视可行性研究、成本评估；数据库式客户营销更加精细，并成为主渠道。 ——写字楼 价格的基础回归到租金；租金下降，空置率增高；老厂房SOHO办公流行；写字楼的茶水间和热饭室成为必备空间。 ——住宅公寓 价格的基础回归到租金；户型层高加大，设计向立体空间延伸；精装修成为主流，从户型竞争进入精装修竞争；在商务办公区周围的住宅更受欢迎。 ——商业 租金下降，空置率升高；周边项目联合配套；各档服务公寓与各档酒店成竞争；“单一业态一条街”成为街区商业的常态。 项目改造基本处于土地阶段，具备可变化条件，可能的物业类型有—— 通过排除法 确定符合市场的物业类型。 酒店类物业市场分析——通过现行调查分析，寻找符合市场需求的物业类型。 酒店类物业市场分析——通过现行调查分析，寻找符合市场需求的物业类型。 办公类物业市场分析——通过现行调查分析，寻找符合市场需求的物业类型。 住宅类物业市场分析——通过现行市场调查分析，寻找符合外部需求的物业类型。 住宅类物业市场分析——通过现行市场调查分析，寻找符合外部需求的物业类型。 结论：具备市场可行性的物业类型 符合开发目标的物业类型—— 物业关键指标因素与项目拟合度分析 项目物业定位的总体指导原则——产品突破 定位建议一：挑战者战略。 定位建议一：都市品质综合体 极具创新与大胆的建筑体设计 24小时色彩幕墙 高尚公寓案例——泰格公寓 管理：新加坡辉盛管理套数：232套豪华公寓 面积户型：1房55-68平米至4房2-300平米，复式300平米以上 配备：全套家私电器及设备齐全的厨房，每日房间清理服务、多班次穿梭班车服务 租金：1.8－4.5万元/月套 出租率：70％以上 兼备国际酒店的豪华，舒适与公寓便捷，温暖 建筑景观：澳大利亚泊涛墨尔本 室内设计：新加坡DESIGN?IDEAS公司 高尚公寓案例——泰格公寓五星级服务支撑产品高价值形象 五星级服务内容： ? 周一至周六的每日客房清理服务（除周日及公共假期外） ? 每日欧陆式早餐 ? 至水陆联运站、重要商业区、购物区以及国际学校，免费穿梭班车服务 ? 每套公寓一个免费车位 ? 前台、宾客服务以及昼夜保安 ? 临时照看婴儿 ? 定期为住客举办活动 ? 洗衣服务与干洗服务 ? 庭院式游泳池与儿童浅水池 ? 全天开放的咖啡厅，可观赏池畔美景的露天阳台 ? 直饮纯净水 高尚公寓案例——豪华单房75 ㎡公寓户型设计 高尚公寓案例——豪华四房复式248㎡公寓户型设计 一般高端公寓的户型面积需求： 推出“经济型”和“阔绰型”两种创新户型。 物业发展策略——打造三大体系（建筑外观体系、功能化体系、人文体系） 产品价值点——都市品质综合体 产品价值点建议——都市品质综合体 定位建议二：补缺者战略。 定位建议二：纯高端公寓项目（纯粹与极致） 与别不同的空中花园式会所 产品价值点建议——体现高附加值的产品配置。 高附加值建议——产品打造，体现豪宅价值，超越现有市场。 高附加值建议——易被客户感知的智能化设施，增加项目附加值，体现档次感 高附加值建议——高档会所，提供高端人群交流的平台。 品质商务公寓目标客户分析 高端公寓目标客户分析 区域房地产市场现阶段步入萧条期，未来3年市场将会缓慢复苏 未来房价预判 项目住宅部分售价预估 项目住宅部分开发成本测算 项目住宅部分销售利润测算 定位建议 这座将位于曼哈顿东22街24层的大楼发生了位移，以应对所处地的复杂的要求和邻里关系，每个房间形象各异外，每层层高也不尽相同，各层层高从11英尺到30英尺应有尽有 设计师：Rem Koolhaas （新CCTV大厦设计师） 定位建议 在没有改动结构的情况下只是加了立面构架和彩色玻璃幕墙后大为改观，日景、夜景效果非常华丽。 案例借鉴 案例借鉴 案例借鉴 案例借鉴 一房 两房 三房及以上 40－60平米 80－120平米 120平米以上 四房及以上 复式150平米以上 商务公寓——50-90㎡平层/LOFT 一房及二房产品，满足中小企业、SOHO族、白领阶层置业需求。 控制总价与首付比，降低置业门槛。 注重空间实用性与品质感来提升价值。 都市DOUBLE空间 明星产品+现金牛产品 客户接受度最高 价值实现也较高 变现能力强 价值最小 客户接受度最低 市场落伍的产品