南海区桂城街道街区项目定位报告P教案分析.ppt

引进邮局和银行于裙楼商业街，这样一来可以提升楼盘整体档次，在小区配套上，可以增强客户对楼盘的信心。 4、配套建议 便利店的引进是对楼盘整体价值的提升。便利店可以显得楼盘实力，以及能让客户看到社区配套。并设在楼盘主出入口，增强客户信心，因此对便利店品牌要求以下品牌其中之一， 全家，OK或七十一。为人熟知品牌对楼盘品位提升有一定帮助。 设于裙楼内，面积约5000㎡左右； 应以高品味、高格调为设计原则， 建议采用简洁、格调的现代欧式风格。 同时在材料的应用上，应考虑增强室内的采光性，并可多 角度观赏园景。 会所应体现项目主题：休闲，养生，人文主题。 5、会所建议 通透的玻璃外立面材料，增强室内的采光性，并了观赏园景 主题会所 桑拿按摩沐足 潮州特色茶艺馆 聚会餐厅 SPA美容馆 健身天地 茶艺馆 沐足馆 Spa美容馆 休闲餐厅 健身天地 会所大堂示意图 会所效果建议示意图： 以上建议是综合周边楼盘而制定的，外立面需要采取较易打动成熟客户的风格，周边各大发展商都采取泳池取代水景的方式作为小区规划，因此综合以上观点，我们应该采取较为务实的规划，同时务求从中把利润再大化。 总结： * * * 创鸿水韵尚都 总结 综上所述，项目所在区域的市场特征主要表现为以下几点： 南海GDP快速上涨、人民生活水平逐步提高，各大产业支撑当地经济腾飞，为区域房地产业发展提供经济基础； 各种规划利好因素不断落实，高新金融区概念；多条高速、广佛地铁，与广州通勤距离缩短，区域吸引力逐渐提升； 项目所在区域洋房产品货量激增，预计2011年区域供货量达4千余套，后续竞争激烈；品牌发展商不断进驻，产品不断创新； 目前市场以二房，三房自住型产品为主，毛坯交房，该区新建中小户型较少项目：应该采取涵盖面较大的户型设计。 第二部分 项目分析 一、宗地现况 二、项目指标数据 三、项目周边配套 四、项目SWOT分析 保利花园 中海地块 保利水城设施 中海万景豪园 千灯湖 创宏水韵尚都 时代名轩 兴业新村 江南名居 本项目 一、宗地现况 1、项目周边道路及主要设施 广佛地铁 体育公园 本项目 2、项目四周现状 地块1与地块2合计占地： 139807.1平方米 总建筑面积： 419421（含商业） 商业建筑面积： 约为20000m2 容积率： ≤3.0 二、项目指标数据 生活配套 教育 医疗 政府机构 道路网络 周边配套 桂江小学，南海实验小学 桂江医院 税局、气象局，区政府办公大楼 南海大道，佛山一环，桂江立交 广佛地铁约4公里 饮食、酒店：保利洲际酒店，百盛达商务、 银行：中国农业银行、农村信用社，建设银行等 肉菜市场：肉菜市场 大型商场：南海广场、jesco,大润发超市等。 其他：南海汽车城 三、项目周边配套 2、地块周边配套一览 桂江小学 肉菜市场 四、项目SWOT分析 优势(Strength) 地块处于千灯湖板块，处于广佛同城的先头兵； 路网发达，毗邻桂江立交，海八路旁，穿梭广州与佛山各地十分之便利，地铁附近； 周边住宅配套相对齐全，居住氛围浓厚； 项目总建达42万平米，项目可塑性较大； 劣势(Weakness) 项目临千灯湖有一定的距离，无景观可利用； 临桂江立交及北面海八路噪音骚扰，同时商业可利用率低； 项目容积率高，同时北侧受规划限高及通透要求影响，项目规划难度增加； 项目周边环境较差，高架、菜市场、老的住宅区。 机会(Opportunity) 广佛地铁已经开通，可以吸引大量广州客户前来购买； 千灯湖将会打造成一个商业金融中心，而且不少大型金融机构进驻； 中海，保利，新鸿基等地产大鳄的进驻提升区域住宅及配套品质；提供价格支撑； 南海桂城住宅销售良好，未来形式看涨。 威胁(Threats) 南海桂城人口不足以支撑未来大面积的楼盘面世； 各大发展商都在千灯湖地段有土地储备，竞争相当激烈； 随着广佛地铁的开通千灯湖以东，平洲方向将有较多的土地供应（预计），对本项目造成区域上的冲击； 广州客户因未调控政策会持币观望，减少购买意欲； 总 结 本项目周边配套齐全，有较多的便民设施，但是缺少高档休闲场所如咖啡厅，红酒吧，健身会馆等； 本项目交通便捷，自驾车出入方便，但是距离地铁站有一定的距离需要交通接驳； 项目占地14万平米属于南海桂城较大的地块，在景观及楼盘形象的塑造上有一定的空间的； 本项目周边江南名居及时代名轩都已销售完毕，随着入住率的提高，为本项目带来一定的配套及人气； 南海大道东侧的中海新项目目前正处在基础开挖阶段，将是本项目规划定价及推广的主要参考； 本项目临近千灯湖，但是与千灯湖板块内其他项目比在生活配套上有一定的优势但是在景观及地铁