第五章成本法资料.ppt

错，此为重建价格。 * C =(200*240+300*500+400*200+400*300+160000)*(1+0.25)=697500 * A * 80306] ? 【正确答案】ADE【答案解析】市场提取法，是取得“报酬率”的方法。参见教材P290。 * * ? 【正确答案】ACE【答案解析】B是功能缺乏的功能折旧，D是外部折旧，规划限制导致的。参见教材P295、296。 * ?【正确答案】B【答案解析】A是自然寿命；C也是自然寿命的影响因素；D剩余经济寿命与有效年龄之和的时间等于经济寿命。参见教材P298。 * 实际年龄：建筑物自竣工日期起至估价时点止的年数，类似于人的实际年龄。 有效年龄：是指估价时点的建筑物状况和效用所显示的年龄，类似于人看上去的年龄，或者生理年龄、心理年龄等 有效年龄可能小于也可能等于或大于实际年龄。 当维修养护为正常时，有效年龄＝实际年龄； 当维修养护比正常好，有效年龄＜实际年龄； 当维修养护比正常差，有效年龄＞实际年龄。 建筑物的寿命（自然寿命、经济寿命） 自然寿命：建筑物竣工日期起至其主要结构构件和设备自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间。 经济寿命：建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止，即产生的收入大于经营费用，使用净收益大于零的持续时间。 一般经济寿命短于自然寿命。 　剩余寿命（剩余自然寿命、剩余经济寿命）　　剩余自然寿命=自然寿命-实际年龄　　剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄　　利用年限法求建筑物折旧时，寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。 　对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（　）。　　A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间　　B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间　　C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间　　D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间 3.折旧求取方法——直线法 　 残值=重新构建价格×残值率　　年折旧率=年折旧额÷重新构建价格　　有效年龄为t年的建筑物的折旧总额＝年折旧率×有效年龄　　建筑物现值＝重新购建价格－t年的折旧总额＝重新购建价格（1－年折旧率×t）　　折旧求取时，有综合折旧法、分类折旧加总法和个别折旧加总法。 　　先判定出成新率，再用重新购建价格与成新率的乘积来求取建筑物的现值。　　成新率可以根据经验直接判断，也可以根据寿命概念求取。　　这种方法比较粗略，适用于初步估价，以及同时需要对大量建筑物进行估价的场合。　　建筑物现值＝建筑物的重新购建价格×成新率　　成新率＝1－年折旧率×有效年龄t　　当残值率为0时　成新率＝剩余经济寿命/（有效年龄+剩余经济寿命） 3.折旧求取方法——成新折扣法 某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（　）。【2011年真题】A.70.00%　　　B.83.33% 　C.84.O0%　　　D.86.67% 【正确答案】B【答案解析】剩余使用年限=40年　　建筑物已经使用年限=8年　　成新率=40/48=83.33% 4.市场提取法　　利用含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象中建筑物折旧的方法。知道旧房价值，再根据重新构建价格倒推折旧。本质上属于市场法。　　公式建筑物折旧＝土地重新购建价格+建筑物重新购建价格－旧的房地产价值 ＝建筑物重新购建价格－（旧的房地产价值－土地重新购建价格） ＝建筑物重新购建价格－建筑物折旧后价值　 　市场提取法的步骤　　1.搜集交易实例。　　2.选取可比实例（3个以上）。　　3.对可比实例进行换算、修正与调整（注意：不进行市场状况调整），得出可比实例价值。　　4.用其它方法求出建筑物重新购建价格，减去可比实例价值。 4.分解法　　先把建筑物折旧分成三种类型的折旧，分别进行测算，再相加来求取建筑物折旧的方法。是最详细、最复杂的方法。 分解法求取建筑物折旧的思路 5.求取建筑物折旧应注意2个问题 区别项目 会计 估价 C原始价值 为资产原始价值，不随时间流逝而变化 为资产的重新购建价格，估价时点不同，C可能不同 V市场价值 资产的账面价值，无需与市场价值一致 资产的实际价值，必须与市场价值一致 目的 为了原始价值的分摊、补偿或回收 市场价值的减损 估价上折旧与会计折旧的区别 　[重要考点]土地使用期限对建筑物经济寿命的影响　　住宅按照经济寿命计算折旧，不管土地使用权期限，因为