第四章房地产项目融资资料.ppt

房地产借贷的经济分析 (3)投资收益率降为8%，其他同(1) 投资收益＝3000?8%?1＝240万 贷款利息＝2000?10%?1＝200万 投资净收益＝240–200＝40万 自有资金收益率＝40/1000＝4％ (4)贷款与自有资金的比例5:1，其他同(3) 投资收益＝3000?8%?1＝240万 贷款利息＝2500?10%?1＝250万 投资净收益＝240–250＝–10万 自有资金收益率＝–10/1000＝–1％ 房地产借贷的经济分析 抵押贷款及其偿还 房屋抵押贷款类型 ——包括购房按揭贷款和普通房屋抵押贷款 抵押贷款的分期偿还 （1）必须明确的条件：贷款额、利率及计息周期、偿还期限、每期偿还方式 （2）还款方式：等额本息和等额本金 房地产借贷的经济分析 采用等额本息方式还款的偿付公式为： 式中：An——每期等额还款额（月供） L——贷款额 i——每个计息期的利率 n——分期还款期数 房地产借贷的经济分析 讨论 （1）贷款总额越大，利率越高，还款期限越短，每期还款额越高。 （2）贷款总额一定，利率一定，还款期限越长，每期还款额越低，但累计还款额越高 （3）贷款总额一定，还款期限一定，利率上升，每期还款额增加，累计还款额增加 （4）在每期还款固定金额中，所还本金逐期增大，所还利息逐期减少 房地产借贷的经济分析 实例：贷款20万，月利率0.5%，每月等额本息方式还款。 期限20年，每月还款额为 还款总额＝1432.86×240＝343887元 支付利息＝343887 –200000＝143887元 房地产借贷的经济分析 期限10年，每月还款额为 还款总额＝2220.41?120＝266449元 支付利息＝266449–200000＝66449元 期限20年，月利率0.6%，每月还款额为 还款总额＝1581?240＝379440元 支付利息＝379440–200000＝179440元 房地产借贷的经济分析 采用等额本息方式还款，各期还款额中本、息数额的计算 上例中，以10年期，利率0.5%计算 第1个月：还利息200000 ?0.5%＝1000元，还本金2220.41 –1000＝1220.41元； 第2个月：还利息(200000 –1220.41) ?0.5%＝993.90元，还本金2220.41 –993.90＝1226.51元； 第3个月，第4个月，…（类推） 房地产借贷的经济分析 提前还款 借款人在还款期内提前结清剩余贷款本金，应偿还金额为原贷款总额减去已偿还的本金累计额 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 * 第四章 房地产项目融资 房地产开发资金的筹集 金融机构对项目贷款的审查 房地产借贷的经济分析 房地产开发资金的筹集 房地产开发资金筹集的内涵 ——房地产开发资金筹集是指房地产开发企业为了满足房地产开发投资的要求，根据房地产开发项目总投资和各期资金投入量的需要，运用各种资金筹集方式，经济有效地筹集项目开发建设资金的过程。 房地产开发资金的筹集 房地产开发项目总投资的构成 1、开发建设投资 包括：土地费用 ?前期工程费用 ?基础设施建设费 ?建筑安装工程费 ?公共配套设施建设费 ?开发间接费 ?管理费用 ?财务费用 ?销售费用 ?开发期税费 ?其他费用 2、经营资金 房地产开发资金的筹集 房地产开发资金筹集方式 资本金的筹集 向金融机构贷款 商品房预售 发行债券筹资 房地产开发资金的筹集 房地产开发企业自有资金的组成 资本金 资本公积金 盈余公积金 公益金 末分配利润 房地产开发资金的筹集 资本金 房地产开发企业设立时必须拥有一定数量的资本金，法律、法规、规章中规定的最低限额为法定资本金，房地产开发企业在工商行政管理部门注册登记的注册资金也称为注册资本。 房地产开发企业成立后的运作过程中，随着投资主体及投资额的变化，房地产开发企业的资本金也是处于变化中的。例如，房地产股份有限公司在设立时各方投资认购股份，动作一段时间后，向社会公开发行股票，随后再进行配股、增发新股等，房地产开发企业的资本金是动态变化的。 房地产开发资金的筹集 资本公积金 房地产开发企业资本公积金是指房地产开发企业在筹集资本金过程中，对资产进行重估以及接受捐赠等活动中所产生的超过资本金