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商业地产改变中国 第一章 现代商业地产的宏观层面分析 第一节 中国社会经济转型期间现代商业终端的棋盘变局 全球经济一体化以及中国经济的快速成长，带来了中国商业地产的发展和新秩序的建立 第二节 商业帝国时代 购物中心的定义：由开发商或投资商有计划地开发，建设和统一运营的各种服务设施的集合体，拥有大型的主力店、多元化的商业街和停车场，能满足消费者的购买需求和日常活动，相应提供社交空间，发挥一定的城市功能。 购物中心的分类： 这八种购物中心有着共同的特点：一致而整体的建筑设施规划，完整的交通道路系统，足够的停车空间，多元性的商店业态和服务，统一的经营策略及店面管理，独立个性的购物环境。 北美MALL：郊区型MALL的代表，有以下特点： 由发起者有计划地开设，布局统一规划，店铺独立经营 选择在中心商业区域或城乡结合部的交通要道 内部结构由百货店或超级市场作为核心主力店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成 设施豪华，店堂电压，宽敞明亮，实行卖场租赁制 根据销售面积设置相应规模的停车场 欧洲MALL： 分为三个阶段： 主要结合城市重建和更新进行； 主要在新城新建商业中心区中建设； 运行封闭式购物中心大面积更新城市市区 有以下特点： 以大型仓储式超市和百货店作为主力店，重点突出休闲购物功能和商品成本优势 位于城市的繁华地带，土地成本高，停车场面积有限 商场的空间从地面向上扩张，实现城市空间内最大的商业面积 娱乐、旅游功能相对弱化，由于土地成本高，娱乐、旅游等相关设施的投入减少 中国MALL：不像其他发达国家和地区，MALL是作为城市成熟之后的城市配套的升级，中国的购物中心是伴随着城市化进程而发展起来的。中国的购物中心要取得成功，必须体现下面的生命力： 具有适应其区域经济和市场购买力的规模效应，促使区域商业从分散走向集中 具有统一的商业规划和经营策略，促使商业从传统的无序状态走向现代的科学状态 具有舒适的购物环境和体验型的消费感受，改变并引导消费者的消费取向 具有一站式的购物体系，满足消费者的购物需求 中国的购物中心必须结合研究历史、地理、发展机遇和人文状况，和北美、欧洲和日本韩国、香港等地有同异。随着中国城市化进程的不断推进，郊区型购物中心将会获得新的发展。同时基础设施的建设也能同时推动购物中心的发展。 购物中心的发展历程： 第一阶段：起步阶段。由于市场并未饱和，加上市场的需求推动，使绝大多数购物中心一旦建成，都能获得较好的效益。这是由地段和市场决定的。 第二阶段：稳定阶段。购物中心建设开始趋于饱和，并成为市场消费的主要场所。相互竞争开始上演，这个阶段是运营管理、技术以及人力资源的竞争。 第三阶段：成熟阶段。成熟的购物中心供应链和购物中心开发商已经形成，这一阶段，现代商业人才充裕，商业运营技术已相对成熟。购物中心的竞争力主要体现在主题化经营和差异化战略。 第三节 中国未来市场需要什么样的商业地产项目 商业地产注重过程，而住宅地产注重结果 商业地产开发体量的计算、商业地产营业额计算、适度超前的商业体量计算 城市化与商业地产发展 一二线城市的商业地产发展 第四节 中国未来商业地产的发展预期及展望 中国四类成功的购物中心： 第一类：城市中心超大型购物中心——广州天河城 第二类：城市中心主题式购物中心——香港沙田新城市广场 第三类：市区内区域型购物中心——广州万国广场 第四类：郊区超大型购物中心——东莞市华南MALL 第五节 一小时经济圈 空间扩散的三种类型： 线状扩散 圆心扩散 雪花扩散 第六节 销售商铺的现实与矛盾 自持和销售的困惑 美国商业地产投资机构组合：投资商、开发商、管理商、房地产投资信托及产业基金 经营模式：出租经营 管理模式：开发商自己的管理公司，专业管理公司 中国商业地产投资机构组合：投资商、开发商、管理商、商铺投资者、战略投资者 经营模式：销售商铺和出租经营相结合 管理模式：开发商自己的管理公司或专业管理公司 第二章 商业地产的规划 第一节 规划的重要性 降低成本、实现招商、提高商业的整体竞争力 第二节 如何清醒地认识规划 远见的开发决策 良好的建筑格局规划 良好的商业组合 购物中心临主干道，通常需退让10米 美国购物中心街道的宽度为9-15米，英国的宽度为7.5-10.5米，中国的宽度为6-10米为宜。 商业街的宽度通常在10-20米之间 第三节 商业黄金分割定律 购物：餐饮：娱乐=52：18：30 中高档：中档：中低档=25：60：15 第四节 中庭的作用和效果 中庭的本质就是一个大橱窗 香港：青衣城、朗豪坊、时代广场、又一城等 第五节 配套设施的作用和投入 配套设施分类： 方便或吸引消费者来此购物消费的外部配套：广场、外立面等 输送消费者至各个商业结构层的引导配套：电梯 留住消费者在此消费和享受的综合功能配套：娱乐设施