深圳中原《住宅定价策略及价格表制定》培训解读.ppt

《住宅定价策略及价格表制定》培训课件 前提 本次培训核心点 均价制定的方法论及思考的逻辑维度 价格表汇报的方法及要点 定价思考纬度 1、市场静态比准 2、市场走势指导，确定定价策略 波托菲诺纯水岸7期复式 中信红树湾5期246大平面 红树西岸200平米以上大平面 圣莫丽斯3期220大平面 1、政策调控，市场观望情绪重现。虽然此次针对房地产的调控较为谨慎，但从紧信号已放出，因对政策走势预期不确定，成交量依然放缓； ２、投资性购房明显缩减。7、8月份中原二手买卖成交显示，投资性购房明显减少，且出现放盘量增加的情况，信贷政策紧缩因素影响投资性购买需求； ３、开发商上半年基本实现全年业绩目标，推货放缓。上半年深圳市场成交活跃，存货去化速度快，开发商基本实现销售目标； 从紧的调控政策将延续 稀缺资源型豪宅物业价格坚挺 西乡、松岗、布吉等城市辐射区域普通住宅价格有调整机会 暂不确定——中国宏观经济的不稳定性，是无法预测的 小结 根据市场预期，项目定价策略适用于 鉴于目前本项目市场价格与成交量之间“矛盾”关系 框架 A 深圳09年市场表现分析 C 周边及福田二手楼 小结 竞品项目选择、楼王比较 户型修正 二、诚意登记客户可接受均价分析 三、诚意登记客户购房目的分析 政策展望 11月28日 温家宝总理在上海考察时提到“要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展 ” 12月5-7日 中央经济工作会议提出，1、要处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，巩固和增强经济回升向好势头。要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，把握好政策实施的力度、节奏、重点 2、扩大居民消费需求，增强消费对经济增长的拉动作用 ；增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求 12月9日 温家宝总理主持召开的国务院常务会议指出，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施 12月14日 温家宝总理主持召开的国务院常务会议要求稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头 ，1、增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率 2、继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险 12月17日 财政部、国土部、央行、监察部、审计署联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知 》，要求市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，对于未按时缴纳土地价款、未按合同约定动工建设的单位和个人，拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动 政策分析 小结 盘算销售目标底线 供应展望 1、首推350套且旺销——片区无先例 价格策略：稳健型适中定价策略 中原建议一期推售价格 价格策略：￥18,339-￥18，695元/平 样板房开放报价区间统一口径——19000体系上浮3% 客户盘点及最终定价 回访诚意客户梳理情况 新诚意客户梳理情况 诚意客户合计（回访+新增） 冲400套，实现整盘80%的销售任务 汇报要点 1、具体产品定价，以客户需求为指引蓝本 2、产品精简分类及定价思考核心 3、价表制定方法 框架 A、诚意登记客户户型需求情况分析 具体定价原则 折实单价 价格表制定完毕审核——单总价 各条腿实收均价 总价比对竞争楼盘 折扣体系 统计函数 SUM（） …………求和 AVERGE（） …………平均值 COUNT（） …………个数 COUNTIF（）…………满足某条件的个数 MAX（） …………最大值 MIN（） …………最小值 数字函数 ROUND（） …………四舍五入 INT（） …………取整 操作 拆分窗口 冻结窗口 隐藏、取消隐藏 单元格的引用：A2、$A$2、$A2、A$2的区别 选择性粘贴：粘贴链接 小结——定价思考纬度 公开选房前诚意客户量预计 公开选房成交量预判 33 68 48 71 40 17 30 74 89 470 预测销售 公开选房 18000 33 68 45 47 27 14 30 49 87 400 预测销售 公开选房 18600 33 68 40 42 24 12 21 35 7