房地产开发清华大学第7章资料.ppt

第7章 土地储备开发 【学习要点及目标】 了解我国土地储备制度及其发展过程，理解我国土地储备制度产生的原因，熟悉土地储备对象。 理解土地储备开发计划编制的指导思想与原则，熟悉土地储备开发计划的内容、编制与审查程序。 了解土地储备开发实施主体及其职责。 熟悉我国土地储备开发各项行政审批的主要内容及规定。 熟悉我国土地储备开发实施与交付过程的各项工作内容。 【核心概念】 土地储备；土地储备对象；建设项目用地预审；征地；强制拆迁 【引导案例】 2007年年底出台的《土地储备管理办法》规定，土地储备工作的具体实施，将由政府下属事业单位土地储备机构完成；各地土地储备中心同时被授予向银行贷款的权力，贷款时需要向银行抵押土地使用权证。以《土地储备管理办法》为分水岭，北京乃至全国土地储备模式发生了重大改变。 以北京为例，在2008年之前，北京的土地一级开发流行的是企业主导型模式，即通过授权或招标方式选择开发企业实施一级开发，招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。但《土地储备管理办法》赋予了各地土地储备中心向银行获得土地储备贷款的权力。2007年之后，北京市主要采取“市、区联合储备”的模式，商业银行土地储备贷款对象即土地储备主体是北京市国土资源局下属的北京市土地储备整理中心，各区设有分中心，土地储备工作由市和区联合开展。区土地储备整理中心获得信贷资金后，作为事业单位无法直接进行一级土地开发工作，一般均须成立一家融资平台公司专门负责相关土地一级开发。平台公司将生地变为熟地，便可通过“招拍挂”方式将土地投入市场，拍卖所得收入直属市财政。可以说，目前的政策在大方向上是确保政府能垄断土地一级市场，不太鼓励企业参与到土地一级开发的过程中来。从2009年开始，包括北京、海南等省市都有意强化了政府收编土地一级开发权，使一般企业无法介入。因而，企业通过与政府收益分成而获得土地一级开发的超额收益的机会，实际上是越来越少了。 土地储备是政府高效控制城市土地开发利用的一种常用手段，自1996年上海土地发展中心成立至今的十几年内，这一制度在全国许多城市得到了广泛推行。土地储备制度及其相关政策的出台、执行，是我国又一场新的“土地革命”，对我国的房地产市场必将产生深远的影响，同时对政府部门和房地产开发企业都提出了严峻的挑战。如何应对与适应这一新的土地制度，是每一个开发企业面临的重大课题。 7.1 土地储备制度概述 7.1.1 土地储备概述 土地储备是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。我国《土地储备管理办法》规定，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。 7.1.2 土地储备制度及其发展过程 1. 土地储备制度的概念 2. 土地储备制度的发展过程 土地储备制度产生的原因主要包括以下几个方面。 (1) 土地资源自身稀缺性与人类日益增长的经济需求之矛盾是催生土地储备法律规范的沃土。 (2) 国家对土地资源的宏观调控是土地储备法律制度产生的制度动因。 (3) 土地价值的可估算性及市场主体的逐利性是土地储备法律制度诞生的现实动因。 7.1.3 土地储备对象 下列土地可以纳入土地储备对象。 (1) 国有土地使用者未按照土地使用权出让合同支付土地使用权出让金，应依法收回的土地。 (2) 国有土地使用年限届满，被依法收回的土地。 (3) 被依法没收使用权的国有土地。 (4) 因用地单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或其他原因调整出的国有土地，或者是经核准报废的交通设施、矿场用地。 (5) 交易价格偏低，政府应优先购买的土地。 (6) 依法分批次征用或农村集体经济组织全部成员转为城镇居民，原属于其成员集体所有的土地。 (7) 以出让方式取得土地使用权后，不能按合同的期限开发或无力继续开发且又不具备转让条件的土地。 (8) 其他需要进行储备的国有土地。 7.2 土地储备开发准备工作 7.2.1 土地储备开发计划编制与审查 1. 土地储备开发计划编制的指导思想与原则 (1) 规划先导原则。 (2) 规模适度原则。 (3) 土地节约集约利用原则。 (4) 效益优先原则。 (5) 政府主导与市场化运作相结合原则。 7.2.1 土地储备开发计划编制与审查 2. 土地储备开发计划内容 (1) 年度储备土地规模。 (2) 年度储备前期开发规模。 (3) 年度末结存土地储备规模。 年度末结存土地储备规模=年度储备土地规模-年度储备前期开发规模 (4) 年度储备土地供应规模。 (5) 年度储备土地临时利用计划。 (6) 资金估算。 (7